[여성세무사들의 세금이야기]
한국여성세무사회 『여성세무사들의 세금이야기』 Part 2. 양도･상속･증여편 - 양도소득세
5. 1세대 1주택을 2년 이상 보유했다고 해서 반드시 비과세 혜택을 받는 것은 아니다
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세가 비과세된다. 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역내에 있는 주택을 취득한 경우에는 거주요건이 추가되어 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 양도소득세가 비과세된다.
2021.1.1.이후부터 2022.5.9. 이전 양도분 부터는 2주택을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기산을 기산했으나(일시적으로 2주택에 해당하는 2주택 등 제외) 2022.5.10.이후 양도분부터 보유기간 재계산 규정은 폐지됐다.
보유기간
① 1세대 1주택 비과세 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 한다.
보유기간은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지 계산한다.
② 2022.5.10. 이후 양도분
2022.5.10. 이후 양도분부터 보유기간 재계산 규정을 폐지하였다. 따라서 보유기간은 최종 1주택이 된 날부터 기산하는 것이 아니라 취득일부터 기산하여 2년 이상 보유여부를 판단한다.
③ 2021.1.1.부터 2022.5.9. 이전 양도분
다주택자가 주택을 매각하고 최종적으로 1주택만 보유한 후 그 1주택을 매각하는 경우 그 주택의 취득시기부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세하는 것이나, 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택을 비과세한다.
거주기간
① 2017. 8. 3.이후부터 조정대상 지역에 있는 주택(임대주택 제외)을 취득하는 경우에는 보유기간 중에 거주기간이 2년 이상인 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 2017. 8. 2.이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 거주요건을 충족하지 않아도 된다.
② 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산하였으나 2022.5.10.이후 양도분부터는 취득일부터 기산한다.
③ 거주기간의 계산은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간에 의해 계산하는 것이 원칙이므로 반드시 주민등록상 전입신고를 하여야 하는 점과 동일 주택이라도 임차인으로서 거주한 기간은 거주기간에 산입되지 않는 점에 주의하여야 한다.
④ 거주요건 판정시 주민등록상 거주지와 실거주지가 다른 경우에는 실질과세원칙에 의해 실제로 거주한 곳과 실제 거주한 기간으로 판정하므로 반드시 주민등록상 거주지에서 실거주해야 거주요건을 충족할 수 있다.
고가주택
1세대 1주택이라도 고가주택에 해당하는 경우 양도소득세가 과세된다. 고가주택이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원(2021.12.8.이후 양도분부터)을 초과하는 것을 말한다. 고가주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 12억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세된다.
비과세 배제
① 미등기 양도주택 1세대 1주택이라도 취득 등기를 하지 않고 매도하는 이른바 미등기전매는 양도소득세가 과세된다. 미등기자산을 양도할 경우 양도차익의 70%에 해당되는 세금을 부담하여야 한다.
② 허위계약서 작성2011. 7. 1. 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 다음 아래 ⓐ, ⓑ 중 작은 금액을 빼야 한다.
ⓐ 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액
ⓑ 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액