전세가 하락에 주목받는 ‘상생임대인제도’
부동산업계 “거주 요건만 혜택·실익 미미”
전문가 “상승기에 제도 효력이 살아나는 형태로 두면 돼”
부동산 전월세 시장 안정에 기여할 것이라고 기대를 모은 ‘상생임대인제도’가 현재와 같은 부동산 침체기 상황에서는 실효성이 없다는 목소리가 나온다.
상생임대인제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도다. 문재인 정부 때 전세 시장 안정화를 위해 처음 만들었지만 혜택 대상이 공시가격 9억원 이하 주택에 한정됐었다. 윤석열 정부 들어 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 상생임대인 제도에 대해 “불이익보다 인센티브를 줘서 집주인에게 임대료 인상을 자제하고, 부작용을 줄일 수 있는 대책”이라고 설명했다.
우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “상생임대인 제도를 경제학적으로 요약하면 논 제로섬(Non-ZEROSUM)게임”이라며 “예컨대 임차인의 경우엔 임대료가 5% 이상 올라가지 않으니, 일시적으로 안정적 거주를 할 수 있고, 임대인은 본인이 직접 거주하지 않은 집을 가지고도 양도세 비과세 요건을 채울 수 있다는 점에서 둘 다 좋을 수 있다”고 장점을 설명했다.
부동산업계에서는 상생임대인 제도가 지금과 같은 부동산 침체기 상황에서는 실효성이 없다고 지적했다.
한국공인중개사협회는 “거주 요건만 혜택을 주는 등 실익이 미미하고, 임대인의 자발적 의지가 있어야 하다 보니, 사실상 시장에서의 반응과 효과는 미미하다는 의견이 있다”고 밝혔다.
이어 “1세대 1주택 양도세 비과세 최종 주택의 거주 요건만 혜택을 주는 것인데 이런 사례에 해당하는 사람은 시장에서 미미한 편”이라고 지적했다.
현재 서울 은평구에서 상생임대인 제도를 활용하고 있는 A씨는 “양도세 비과세 2년 거주 요건을 면제받을 수 있고, 보유기간에 세율이 내려가 상생임대인 제도를 신청하게 됐다”며 “다세대 주택 특성상 임차인이 직장인이라면 지방발령이나 이직으로 계약기간을 못 채우는 경우가 많아 상생임대인을 포기하려고 한다”고 말했다.
업계에서도 임대인이 임차 계약을 유지하고 싶어도 임차인이 계약 기간을 유지하지 못하면 상생임대인 요건을 맞추기가 어렵다는 의견이다.
우병탁 부지점장도 다세대 주택 임대인에게는 상생임대인제도가 실효성이 없을 가능성이 있다고 설명했다. 우 부지점장은 “상생임대주택제도의 영향을 받을 가능성이 높은 사람은 기본적으로 조정대상지역으로 지정된 상태에서 주택을 취득해 향후 이 집을 양도하는 시점에는 1주택만을 가진 상태로 1주택 비과세를 받아야 한다”며 “필요한 거주요건을 채우지 못한 사람일 때만 의미가 있다”고 했다.
전문가들은 다세대 주택의 경우 이미 그중 1채에는 본인이 장기간 거주하고 있을 가능성이 높고, 나머지 다른 집은 거주 여부와 1주택 비과세가 무관하기 때문이라고 설명했다.
우 부지점장은 “만약 다른 집이 거주요건 면제가 의미가 있으려면 오히려 본인이 살고 있는 집을 다주택으로 먼저 양도하고 임차(상생 대상) 주택을 1주택으로 팔아야 하는데 그럴 가능성이 없기 때문”이라고 덧붙였다.
그는 “제도 자체가 전셋값의 상승기에 맞춰졌다”며 “전셋값이 하락하고 있는 현시점에서는 실효성이 없다”고 했다. 이어 “1주택 거주요건면제 외에 추가적인 혜택을 줘야 한다. 그러나 현시점에서는 제도는 두고 향후 상승기에만 제도의 효력이 살아나는 형태로 두면 된다”고 제도 보완 방안에 대해 답변했다.
기획재정부는 현재 상생임대인제도를 신청하는 임대인이 많고, 전반적인 상황을 지켜보고 있다는 입장을 밝혔다.