계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 이르면 8월1일부터 개정안이 시행된다. 세입자는 추가 2년 계약 연장을 요구할 수 있으며 임대인은 계약 갱신 시 임대료의 5% 내에서만 금액을 올릴 수 있는 것이 핵심이다. 지방자치단체가 정한 조례로 보장받는다. 임대차3법 중 나머지 하나인 전월세 신고제는 다음 달 4일 본회의에서 처리될 것으로 보인다.
전례 없는 제도 도입으로 집주인과 세입자가 실제 법 적용이 어찌 될지 혼란을 느끼고 있다. 임대차3법 시행과 관련 궁금할만한 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.
Q. 시행 시기는.
A. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 이르면 다음달 초 시행될 전망이다. 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행된다.
Q. 8월부터 세입자가 전·월세 계약 기간 최소 4년을 보장받나.
A. 세입자가 기본 계약 기간(2년)에 더해 단 한 차례 2년 연장을 요구할 수 있다. 무조건 4년이 아닌 법 시행 후 세입자가 원하면 임대차 계약을 유지할 수 있다.
Q. 집주인이 세입자 요구를 거절하고 들어가 살겠다고 한다. 세입자가 안 나가도 되나.
A. 임대차3법은 한번 계약하면 세입자가 자발적으로 나가지 않는 이상 4년간 집주인이 들어가서 살지 못한다. 대신 집주인이 거주하거나 부모나 자녀가 사는 경우는 세입자 요구를 거절할 수 있다.
Q. 곧 8월 중순 전세 재계약을 앞뒀다. 2달 전 임대인과 보증금 1억 올리는 것으로 합의했다. 임대차3법 시행으로 이 합의가 유효한가.
A. 계약 기간이 남아있는 관계로 소급적용되며 전세금은 최대 5% 이상만 인상해야 한다.
Q. 집주인이 계약 갱신 거부해 세입자가 나갔는데 새로운 세입자를 들이면 손해배상 규모는 어떻게 되나.
A. 통상 3개월치 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배 등 본인이 입은 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다.
Q. 집주인이 개정안 시행 전 세입자와 계약 해지하고 다른 세입자를 들이면.
A. 새로운 세입자 보호가 먼저다. 기존 세입자가 계약 갱신 요구를 할 수 없다.
Q. 5% 임대료 인상 룰로 인한 부작용은.
A. 4년마다 전셋값 상승이 예상된다. 집주인들이 올리지 못한 인상분을 2+2년이 끝난 뒤 올릴 가능성이 크다. 아니면 전세를 줄이고 전월세로 돌려 전세 공급량이 줄어들 것으로 전망된다.