부양가족이 있는 무주택 세대주가 국민주택 규모(85㎡) 이하의 주택에 거주하면서 내는 월세 또는 임차를 위한 차입금의 원리금 상환액의 40%(한도 300만원)를 연말정산 시 소득공제해 주는 ‘전월세 소득공제’ 제도가 있다. 단, 이 조항은 세대주의 총 급여가 5000만원 이하인 경우만 적용된다. 적용 세율은 약 16.5%로 50만원 정도의 세금을 절약할 수 있다.
집을 소유하거나 팔 때 적용 받을 수 있는 세금 규정은 더 많다.
9억원 이하의 집을 3년 이상 보유하고 처분하면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이를 ‘1세대 1주택 비과세’라 하는데 이사를 위해 집을 처분할 계획이 있다면 언제 집을 샀는지 반드시 확인할 필요가 있다. 단 하루의 차로도 세금이 크게 차이가 나기 때문이다. 예를 들어 2008년 11월 1일에 7억원에 구입한 아파트를 올해 10월에 9억원에 팔면 지방소득세를 포함해 6000만원에 가까운 세금을 내야 하지만, 조금 참고 11월 이후에 팔면 세금을 전혀 내지 않아도 된다. 설사 9억원 넘게 팔아도 초과되는 부분에 대해서만 양도소득세를 부담한다. 그러나 취득등기를 하지 않은 ‘미등기전매’는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내야 하므로 주의하자.
이사를 위해 일시적으로 주택이 2채가 되었다면, 기존의 주택을 2년 이내에 처분해야 양도소득세를 부담하지 않는다. 또한 상속을 받아 일시적으로 2채가 되었거나, 집을 사간 사람이 등기이전을 하지 않아 공부상 2채가 되는 경우, 부모님을 모시기 위해 세대 합산을 하는 경우 등 ‘1세대 2주택’ 비과세 요건을 갖추면 양도차익에 대해 세금을 내지 않아도 된다.
‘1세대 1주택 비과세’ 요건을 갖추지 못한 경우에도 양도차익을 줄일 수 있다. 취득 시 지출한 취득세, 중개수수료의 증빙을 갖추고 있거나, 거주 중 지출한 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등에 대한 증빙을 갖출 경우에도 증빙한 금액의 35% 정도는 할인 받을 수 있다.
부동산 거래 시 자주 악용되는 ‘업(up)계약서’는 위험하다. 주택을 취득하는 자는 계약서에 매입가액을 실제 거래된 가액보다 1억원만 높게 적어도 대략 3600만원의 미래 양도소득세가 절감될 수 있다. 양수자는 양도자에게 웃돈까지 얹어주며 허위 계약서를 쓰도록 설득하고 양도자 입장에서는 피차 세금 부담이 없으니 허위계약서에 도장을 찍어주는 일이 비일 비재하다.
그러나 이러한 사실이 10년 이내에 발각되면 양도자는 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 위의 예에서 양도자가 9억원에 팔고 계약서에 8억원으로 거래가액을 적으면 두 금액의 차액인 1억원과 비과세를 적용하지 않을 경우의 6000만원 중 작은 금액인 6000만원을 세금으로 추징당한다.
부동산 관련 부분에서 많은 사람이 도덕성을 중요시하지 않는 경향이 있다. ‘절세’와 ‘탈세’ 사이에는 늘 도덕적 잣대가 있다는 것을 잊지 말아야 한다.