다주택을 소유한 사람들은 어떻게 하면 절세를 할 수 있을지가 고민이다. 일반적으로 다주택자들은 단기양도보다는 오랜 기간 보유함으로써 많은 양도차익이 발생하고 그에 따른 양도소득세 부담도 커지게 된다. 즉, 부동산을 장기간 보유했다는 것은 양도차익이 많다는 의미로 세금폭탄을 피할 수 없다는 뜻이기도 하다. 그러나 조금만 고민하면 분명 세금폭탄을 피할 수도 있을 것이다.
배우자에게 증여한 후 양도하는 방법을 고려해 보자. 최근 10년 이내 배우자에게 증여한 재산이 없거나, 그 증여재산가액이 크지 않은 경우, 배우자에게 증여한 후 양도하는 방법을 적극 고려해봐야 한다. 배우자에게 부동산 등을 증여하는 경우 상속세 및 증여세 법에 따라 인적공제 6억원을 적용받을 수 있고 수증자(증여를 받는 자)의 자산취득가액은 증여 당시 시가, 즉 증여세 신고가액이 되기 때문이다. 또한 양도소득세는 예정신고세액공제가 폐지됐으나 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3월 이내에 증여세 예정신고를 하면 10%의 세액공제를 적용받을 수 있다.
예를 들어 시가가 10억원이고 취득가액이 4억원인 주택과 다른 주택 한 채를 소유한 부부를 가정해 보자. 시가가 10억원인 주택을 남편이 배우자에게 증여한 후 예정신고를 하는 경우에는 10억원에서 6원억을 뺀 4억원을 과세표준으로 해 약 6300만원의 증여세를 납부한다. 남편에게 증여받은 주택을 배우자가 증여받은 날로부터 5년이 경과한 후 15억원에 양도하게 된다면 배우자는 증여받은 재산가액인 10억원을 취득가액으로 해 과세표준을 계산하기 때문에 약 1억6000만원만 양도소득세로 납부하게 되므로 증여세와 양도소득세로 총 약 2억2300만원의 세금을 부담하게 된다. 그러나 주택을 배우자에게 증여하지 않고 남편 명의로 계속 보유하다 양도하는 경우 양도가액 15억원에서 취득가액 4억원을 공제한 11억원을 과세표준으로 약 3억7000만원의 양도소득세를 납부해야 한다.
이와 같이 배우자에게 증여 후 양도하는 경우가 계속 보유하다 양도하는 경우에 비해 약 1억4700만원가량 유리하다. 또한 양도소득세는 추가로 양도소득세액의 10%를 주민세로 부담하지만 증여세는 주민세를 부담하지 않기 때문에 그 효과는 더욱 커질 수밖에 없다.
하지만 배우자에게 주택을 증여한 후 5년 이내에 배우자가 그 주택을 양도하는 경우에는 당초 증여가 없는 것으로 보아 취득가액 등을 증여자 기준으로 양도소득세를 계산하므로 절세효과를 기대할 수 없다. 오히려 불필요한 취·등록세를 부담할 수 있기 때문에 신중한 판단을 필요로 한다.