예전에는 부동산을 거래할 때 부담하는 세금이 우리의 주된 관심사였고 보유하고 있는 동안의 세금에 대해서는 등한시해 온 것이 일반적이었다. 그러나 종합부동산세가 도입되고 지방세의 과세표준액이 상승함에 따라 보유하고 있는 동안에 부담하는 세액이 늘게 되자 이제는 보유세도 부동산을 거래할 때 주요하게 고려해야 할 대상이 되었으며, 거래를 예정하고 있는 부동산이 있다면 언제 사고팔아야 과세 대상에서 피해갈 수 있는지를 고려해봐야 한다.
세금은 사전에 정보를 알고, 지식을 습득하여 미리 계획하여 대처한다면 기대보다 훨씬 큰 절세효과를 누릴 수 있다. 특히 세법을 적용하는 데 있어 거래 시점은 무척 중요하다. 언제로 정하느냐에 따라 과세 대상 여부가 가려지고 세법상 주어진 혜택의 여부와 크기가 달라지기 때문이다.
거래 시기의 중요성
첫째, 부동산을 사고팔 때 일반적인 취득·양도시기는 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른 날이다. 계약서상 잔금 일자나 실제 잔금 지급일이 우선 적용되고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 취득·양도시기다.
둘째, 증여기준일은 부동산의 경우 등기부상 등기·등록일이고, 현금 등을 증여할 때는 증여일, 상속기준일은 사망일이다.
위의 기준일을 조절하여 1년에 부동산 2건을 거래할 경우 합산과세 되는 것을 피할 수 있기도 하고 손실이 생긴 부동산을 양도할 경우 다른 부동산을 같은 해에 함께 양도하면서 합산계산 되도록 하여 세액을 줄일 수도 있으며, 보유 기간에 따라 차등적용 되는 세율과 장기보유특별공제의 적용을 유리하게 적용 받는 등 유리한 쪽으로 시기를 조절할 수 있다.
또한 부동산 기준시가가 고시되는 시기가 있는데 1월 1일에는 상업용 건물과 오피스텔 등의 기준시가, 4월 30일에는 주택 기준시가, 5월 31일에는 토지 공시지가가 고시된다. 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 등기부등본상 등재된 소유자에게 우선 부과되므로 5월, 6월께 부동산 거래를 예정하고 있다면 취득·양도 시기를 조절하여 과세 대상에서 피해갈 수도 있을 것이다.
현업에서 일하다 보면 간혹 부동산 이전절차를 모두 끝내놓고 신고를 의뢰하는 분들 중에 거래 시기를 조금만 조정했다면 세금을 줄일 수도 있었던 안타까운 경험이 많다. 그러므로 거래 시기를 따져보고 부동산 거래를 해야 한다는 것 정도는 염두에 두도록 하자.