‘뉴타운’정책 재검토 목소리 높다

그러나 추가지정 여부를 떠나 뉴타운 사업은 근본적으로 재검토 돼야 한다는 목소리가 높다. 오 시장도 문제점으로 지적했듯이 원주민 정착률이 20%에 불과하고, 주변 집값이 기형적으로 많이 올라 오히려 서민주거안정을 방해하고 있기 때문이다.

‘영세민 주거지역 환경 개선’이라는 뉴타운의 본질을 지켜내기 위해서는 뉴타운 정책의 수정, 보완이 불가피하다.

‘뉴타운’ 큰 의미는 ‘영세민 주거지역 환경 개선’

뉴타운 사업은 2002년 시작됐다. 당시 서울시장이던 이명박 대통령이 ▶강남과 강북의 지역 격차 해소 ▶난개발 방지 ▶주택문제 해결로 부동산 가격 안정 ▶경기부양 효과 등을 목적으로 ‘지역균형발전 지원에 관한 조례’를 제정하면서 추진됐다. 현재는 2006년 7월부터 시행된 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이라는 이른바 ‘뉴타운법’에 근거를 두고 있다.

뉴타운은 종전의 민간사업자 중심의 소규모 단위 재개발사업이 공공기관의 계획 하에 생활권 단위로, 또 종합적으로 개발되는 것이 장점이다. 특히 도시기반시설이 열악하고 노후·불량주택이 밀집한 영세민 주거지역의 주거환경을 개선할 수 있는 주택재개발 사업으로서 그 의미가 크다.

2002년 10월 은평·길음·왕십리 등 3곳이 시범 뉴타운으로 지정된 후 2003년에 2차 뉴타운 12곳, 2005년에 3차 뉴타운 11곳이 차례로 지정됐다. 현재 길음뉴타운만 입주가 시작됐고, 은평뉴타운은 1지구만 분양을 완료한 상태다.

원주민 뉴타운 입주 ‘그림의 떡’

문제는 현 제도 하에서 원주민들은 뉴타운에 입주할 여력이 없다는 데 있다.

흔히 뉴타운이 생기면 그 지역에 살던 원주민들이 떼돈을 벌거나 좋은 조건으로 뉴타운에 우선 입주하는 것으로 알려져 있지만,  가난한 원주민들은 오히려 도심 밖으로 내몰리고 있다. 

뉴타운 지역의 원주민들은 새 아파트에 입주할 수 있는 분양권을 받는다. 여기에 소유하고 있던 땅과 집에 대해서 공시지가를 기준으로 보상을 받는다. 이는 시세의 80% 수준이다.

은평뉴타운의 경우 원주민 대부분이 허름한 단독주택을 지어 살고 있던 저소득층이다. 이들은 평균적으로 토지 1평당 250만~300만원, 주택 1평당 100만원가량의 보상금을 받았다.(이곳은 지난 30여년 동안 개발제한구역으로 묶여 있어 공시지가가 매우 낮은 편이다.)

하지만 그것도 극소수다. 대부분이 시유지에 살고 있어 주택에 대한 보상금만 받았다. 30평에 살았던 사람이라면 3000만원을 보상받은 셈이다.

그런데 뉴타운 아파트의 분양가는 34평짜리가 평당 1050만원으로, 3억5700만원 상당이다. 분양권의 가격이 1억5000만원 정도로 측정되고 있고, 여기에 보상금 3000만원을 합쳐도 2억원이나 추가로 내야 하기 때문에 원주민들에게는 큰 부담이 아닐 수 없다. 입주시 정책금리 5.2%로 34평의 경우 8000만원을 대출해준다지만 나머지는 개인이 알아서 준비해야 한다.

뉴타운이 중대형 평수 위주로 지어지는 것도 문제다. 재정비 촉진법에는 소형주택과 임대주택 비율이 20%로 현저히 낮다. 은평 뉴타운의 경우 총 가구 수 1만6172 중 전용면적 60㎡이하의 소형주택이 3567가구로, 60㎡를 초과하는 중대형주택(1만2357)보다 현저히 적다.

때문에 원주민들의 정착률은 20%에 불과하다.

분양권 전매 제한… 집값 올라 이사도 힘들어

그렇다고 분양권을 팔고 다른 지역으로 이사를 가는 것도 힘들다.

투기 방지대책의 일환으로 분양권 전매제한이 걸려 있어 입주 후에야 거래할 수 있고, 분양권을 포기하고 보상금만 받아서 나가자니 주변 집값이 너무 올라 엄두도 내지 못한다.

실제로 이곳 주변지역의 전셋값은 2~3년 사이 40% 이상이 올랐고, 집값도 평당 300만~400만원이나 올랐다. 소형아파트나 연립은 매물도 없다. 분양과 입주를 기다리는 원주민 대부분은 현재 연립주택 지하에 세들어 살고 있다. 

은평뉴타운 2지구에 분양권을 배정 받은 원주민 K씨(48·은평구 구파발동)는 “분양을 받아도 모자라는 중도금을 만들어내는 게 막막하고, 보상금만으로는 이 지역에서 마땅한 집을 찾을 수 없다. 웬만한 강북지역도 재개발 바람 때문에 집값이 많이 올라 지방으로 이사를 갈 수밖에 없다”고 하소연했다.

은평뉴타운 원주민재입주관리위원회 최경준 위원장은 “적어도 분양가의 30%를 차지하는 도시기반시설 비용만이라도 원주민에게는 받지 말아야 하는 것 아니냐”며 불만을 토로했다. 그는 “‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 78조 4항에는 재건축시 도로시설, 급수, 전기 등 공공시설의 비용은 원주민에게 청구할 수 없다”고 명시돼 있음에도 불구하고 일반분양가가 그대로 적용되는 것은 불합리하다고 덧붙였다.

세입자용 임대아파트도 ‘허상’

주택을 소유하고 있던 주민은 그나마 나은 편이다. 전세나 월세로 살던 세입자들은 이주비(4인 가족 기준 1000만원)만 받고 쫓겨나다시피 했다.

은평뉴타운은 임대주택(장기전세·국민임대)을 44%가량 포함하고 세입자들에게 임대주택 우선입주 자격을 부여했다. 하지만 임대주택도 세입자들에게는 무리다. 은평뉴타운 임대아파트 39㎡의 경우 보증금이 2600만원이고, 월세는 19만1300원이다. 여기에 관리비도 추가부담해야 한다.

강경철 전 은평뉴타운 세입자대책위원회 위원장은 “한달 생계비가 40만~50만원에 불과한 세입자들이 보증금 2600만원을 부담하고 월세 20만원, 관리비 20만원을 매달 내는 것은 불가능하다. 그들은 개발과 함께 뿔뿔이 흩어져 또 다른 어느 곳에선가 빈민촌을 이루고 있을 것”이라고 말했다.

전문가들 “뉴타운 본질 지켜라” 한목소리

이에 대해 전문가들은 뉴타운 사업이 ‘원주민 주거환경 개선’이라는 본질을 잊지말고, 다양한 대책을 마련해야 한다고 입을 모으고 있다.

홍인옥 한국도시연구소 책임연구원은 “사업 시행에 따른 공사 기간 동안의 안정적 거처 확보에서부터 사업 완료 후 부담 가능한 주택으로의 입주에 이르기까지 전 과정에 걸쳐 주민들의 안정적 거주가 보장돼야 한다”고 지적했다.

이를 위해 변창흠 세종대학교 행정학과 교수(환경정의 토지정의센터장)는 “다양한 대안적 모형이 필요하다”고 강조했다.

그는 “중대형 평수가 많은 뉴타운에 소형 평수가 부족한 것 또한 원주민의 정착률을 낮추는 요인”이라며 “이와 함께 환매조건부·장기전세형 주택·토지 임대부 주택 등 다양한 주거공간을 확보해야 한다”고 말했다.

또, 김남근 변호사(민변 민생경제위원장)는 “세입자들을 위한 임대주택의 경우 현재 경기도 시흥에서 실시하고 있는 소득수준에 따른 임대료 차등부과제를 확대 실시해 저소득층이 재개발 임대아파트에 정착할 수 있는 길을 마련해줘야 한다”고 지적했다.

주민들에게 주택공급이 아닌 ‘복지’차원의 접근이 필요하다는 의견도 나왔다.

은평뉴타운 원주민재입주관리위원회 최경준 위원장은 “낙후된 지역에서 살아온 원주민들이 분양가의 절반 이상을 남에게 빌려야 한다면 빚에 허덕이다가 집도 빼앗기고 세입자로 전락하게 될 것”이라며 “재개발을 통한 수익금의 대다수를 원주민 재정착 지원금으로 활용해 빈곤의 악순환을 끊어주어야 한다”고 주장했다.

이어 그는“전매제한을 유연화시켜 분양권을 무주택자들에게 팔 수 있도록 하고, 투기에 대한 처벌은 강화해 서민 주거안정을 현실화할 필요가 있다”고 덧붙였다.

한편, 서울시는 지난 23일 “아직 재정비 촉진계획이 결정되지 않은 1~3차 뉴타운 지역에 집의 일부를 임대할 수 있는 ‘부분임대 아파트’ 를 도입하고, 이주자용 주거단지를 공급해 원주민들의 정착률을 높이겠다”고 밝혔다.

이에 대해 안진걸 참여연대 민생희망본부 팀장은 “이제라도 방향전환을 한 것은 환영할 만하지만 너무 늦은 감이 없지 않다. 구체적인 안이 나오면 실효성이 있는지 시민단체로부터 자문을 구해야 할 것”이라고 말했다.