보유세 폭탄 가시화…12월 전 급매물 많아질 것
생애 첫 내집 마련 무조건 매입보다 분양 노려라
정부의 8·31 대책과 3·30 대책에 따른 부동산 정책이 6월 본격적으로 시행된다. 부동산 거래자들은 당장 실거래가를 등기부등본에 기재해야 하고, 7월부터 주택거래 신고지역에서 집을 사고 팔 때 자금 조달 계획과 입주 계획서를 제출해야 한다. 또 7, 9월에는 크게 강화된 재산세 통지서가 나오고, 12월엔 종합부동산세가 부과된다.
5·31 선거 후 여당에서 부동산 정책 수정을 요구하면서 하반기 부동산 시장에 미칠 영향을 눈치보는 사람들도 있지만, 부동산 전문가들은 “시장은 이미 조정국면이고, 하반기엔 가격이 하락할 것”이라는 공통된 의견을 내놓고 있다.
그럼 올해 안에 내 집 마련 계획을 갖고 있는 사람들은 언제, 어디서, 어떻게 사야 하나?
일단 시기적으로는 11∼12월이 적기다. 보유세 폭탄이 가시화되는 12월 전에 매물이 많아지고, 이런 분위기는 분양시장으로도 이어져 분양 받기도 종전보다 쉬어질 것이다. 여유자금이 있다면 이보다 앞선 10∼11월에 급매물을 매입하는 것도 한 방법이다.
그러나 무엇보다 강남권과 비강남권, 유망지역과 그렇지 않은 지역 간 차별화가 진행되고 있는 지금, 시기보다는 지역과 평형 선택에 더 신중해야 한다. 우선 저평가된 하반기 유망지역 아파트를 중심으로 살펴보되 버블세븐 지역이더라도 향후 가격 상승력을 포함한 지역이라면 눈여겨볼 필요가 있다.〈표참조〉
김영진 내집마련정보사 대표는 “1가구 2주택 보유가 힘든 상황에서 고급 주택으로 갈아타기를 통한 재테크 수요가 증가하고 이에 따라 인기 주거지역의 중·대형 아파트 가격은 상승하지만 이른바 서민 주거지역은 정부의 지속적인 임대·국민주택 공급으로 인해 가격 상승은 기대할 수 없을 것”이라고 설명했다.
김 대표는 강북 뉴타운 지역에 대해서도 “이미 땅값이 많이 올랐고 개발 완료 시점까지 상당한 기간이 필요해 투자가치를 인정받기는 어렵다”고 분석했다. 다음은 하반기 주택 매입자를 위한 상황별 가이드를 소개한다.
처음 주택 구입하는 신혼부부
조급증 버리고 분양 유망지역 노려라
‘무조건 집부터 사라’는 어른들의 말씀은 잊어라. 어차피 여윳돈이 없는 신혼부부는 무리하게 금융 대출을 받아 비인기 지역의 작은 평수를 구입하게 된다. 앞으로 소형주택은 투자가치를 기대할 수 없다. 차라리 전세 기간을 늘리더라도, 분양을 받는 것이 좋다.
조금 더 여유가 있다면 26평 이상의 집을 선택해야 한다. 분양 유망지역으로는 수도권의 판교, 성남 도천, 의왕 청계, 용인 신봉·용천·성곡, 수원 흥덕 지구, 서울은 성수동 현대, 하중동 GS, 뚝섬 인근 등이 있다. 강북 뉴타운 중에는 은평 뉴타운이 올해 말 분양을 시작하며, 내년은 수원 광교지구를 주목하라.
더 큰 평수로 갈아타기
지역 거점의 중형 이상을 선택하라
우리나라 이주율이 20%(유럽 1%대)로 매우 높은 이유는 대부분 내 집 마련 후 재테크를 위해 유망지역으로 갈아타기를 시도하기 때문이다. 우선 소형 아파트나 비인기 지역 1가구 소유자는 여력이 될 경우 유망지역으로 이동하는 것도 좋다.
서울의 경우 여의도, 목동, 상암, 용산, 뚝섬, 은평 등 유망 거점 지역을 주목하라. 제2의 강남이 될 지역은 단연 송파 신도시다. 거여·마천·잠실 지역이 판교와 용인 그리고 수원(광교지구)으로 이어지며 주택 가치도 가장 높아질 지역이다.
부동산 투자는 어떻게
주택·토지는 NO, 상가는 YES
집과 토지에 투자하는 시대는 지났다. 60∼70%에 이르는 양도세로 인해 가격이 아무리 올라도 수익을 얻기는 어렵다. 그러나 부동산 투자는 여전히 매력 있는 재테크의 방법임에는 틀림없다. 향후 부동산 투자는 상가와 수익형 부동산(매월 임대료 수입을 기대할 수 있는 형태)에 눈을 돌려야 한다. 부동산 펀드 투자도 고려해 볼 필요가 있다.
다주택자 포트폴리오
시세차익 극대화할 수 있는 방법 찾아야
보유하고 있는 주택을 잘 팔아 절세하고 시세차익을 극대화할 수 있는 방법을 찾아라. 매매 시기는 8월 판교분양이 임박하고 가을 성수기 한 차례 가격이 오르는 시점을 잘 잡아라. 장기적으로 세금 부담은 더 커질 것으로 예상되는 만큼, 임대사업으로 전환하기 어려운 다주택자는 연내 매물을 처리하는 게 좋다.