내 집 장만 고민되네

모기지론 금리인상 부담 없어 은행담보대출 모든 주택 가능
연봉·이자 등 고려 '맞춤선택'

올 가을 아파트 장만을 계획중인 조모씨(36·회사원)는 최근 고민이 생겼다. 서민들의 주택마련을 위해 한국주택금융공사에서 모기지론을 출시했다는 소식을 듣고 기뻐한 것도 잠시, 기존 은행들이 모기지론에 대응한 주택담보대출 상품을 내놓아 어떤 것을 선택해야 할지 결정을 못하고 있기 때문이다.

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◀한국주택금융공사에서 모기지론 상품을 출시한 가운데 현재 은행권의 주택담보 대출시장 경쟁은 더욱 치열하다. 주택담보 대출에 관심있는 고객들이 한 은행에서 판매하고 있는 모기지론 상품에 관한 설명을 듣고 있다.

<사진·하나은행>

조씨가 현재 거주하는 곳은 신촌 부근의 1억1000만원짜리 빌라. 연봉 4200만원의 그는 대출을 통해 서울 마포구에 위치한 방 3개 딸린 2억5천만원짜리 아파트를 구입할 생각이다.

여기서 조씨가 섣불리 판단 내리지 못하는 것은 대출가능액과 대출금리 때문. 현재 주택금융공사의 모기지론 금리는 6.7% 고정금리로 일단 대출을 받으면 향후 시중금리가 오르거나 내리더라도 추가 반영되지 않는다. 반면, 은행권은 변동금리를 적용해 이후 금리가 오르면 그만큼 위험률이 커지는 셈이다.

▲ 한국주택금융공사 모기지론

한국주택금융공사에서 실시하는 모기지론은 주택저당채권(MBS)을 팔아 조달한 돈을 낮은 금리로 빌려주고 장기간에 원리금을 나눠 갚게 하는 제도. 집값이 6억원 이하인 주택을 대상으로 집값의 70%까지 10년 이상 장기원리금 균등분할 상환대출이 가능하다.

모기지론은 만 20세 이상 무주택자와 1가구 1주택자(65세 이하)면 대출이 가능하고, 대출기간이 15년 이상이면 대출이자 납부액에 대한 소득공제가 연간 1000만원까지 가능하다. 또한 중도상환도 가능해 가입한 지 5년이 지나면 중도금 상환수수료(상환액의 1∼2%)가 면제된다. 현재 모기지론을 취급하는 금융기관은 국민은행, 기업, 우리, 외환, 제일, 하나, 농협중앙회, 삼성생명, 대한생명 등이다.

따라서 조씨가 2억원 한도 내에서 집값의 최고 70%까지 최장 20년간 대출받을 수 있는 모기지론을 택하면 1억5000만원을 대출 받을 수 있다. 아파트의 경우 월 원리금 상환액이 월 소득의 3분의 1을 넘지 않는 선에서 원리금 균등방식으로 책정되기 때문에 조씨는 1억4000만원을 대출받아 20년간 6.7%의 금리로 매달 106만350원씩 원금과 이자를 내게 된다. 여기에 근로소득자는 연간 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있어 실제 금리는 5.7%로 부담은 더 줄어들게 된다.

▲ 은행권 주택담보 대출

최근 은행들이 주택담보대출시장에서 살아남기 위해 모기지론보다 낮은 이자율을 적용, 소득이 있으면 누구나 대출받을 수 있고 대출기간도 최장 30년까지 늘린 다양한 상품을 선보이고 있다. 은행의 주택담보대출 상품의 금리는 3개월에서 5개월 단위로 시중금리를 적용하기 때문에 금리가 높아지면 원리금 부담이 가중된다. 현재 은행권 주택담보대출 금리는 현재 5.5∼5.9%, 장기대출은 5.8∼7% 내외. 물론 은행권 장기대출도 15년 이상 만기로 선택하면 소득공제를 받아 최소 4.8%까지 금리인하 효과를 기대할 수 있다. 또한 실제 은행권 대출은 집값의 40∼60%에 해당된다. 은행권의 주택대출은 일반지역은 집값의 60%, 투기과열지구는 50%, 투기지역은 40%밖에 되지 않는다. 또 은행권 대출은 모든 주택에 대해 방수에 따른 임차보증금(방당 1200만∼1600만원)을 대출가능액 산정시 제외하기 때문에 실제 대출금액은 최저 집값의 30%까지 떨어질 수도 있다. 또 3년 이내에 상환하면 중도상환수수료(상환액의 1∼2%)를 물어야 한다.

따라서 조씨가 투기지역으로 설정된 마포구의 아파트를 구입하려면 은행 단기주택담보대출로는 집값의 40%에 방 3개의 임차보증금을 빼면 7600만원을 대출받을 수 있다. 만약 조씨가 은행의 장기담보대출을 받게 되면 집값의 60%에 방 3개에 대한 임차보증금을 제외하고 1억 2600만원 대출이 가능하다.

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감현주 기자soon@

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