3억 넘는 집 3채 양도세 중과
3억 넘는 집 3채 양도세 중과
  • 여성신문
  • 승인 2005.05.12 16:29
  • 수정 2005-05-12 16:29
  • 댓글 0
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고은경/ 한국여성세무사회 부회장

작년 경제 부총리가 사회주의 운운하며 더 이상의 부동산 정책은 없다라고 공언한 것이 바로 1세대 3주택 이상자에 대해서 양도소득세 중과세율을 적용하고 필요한 경우 탄력세율까지 적용하게 된다면 최고 소득의 82.5%까지 세금으로 징수할 수 있는 규정이다. 이에 대해 자세히 알아보자.

양도소득세 중과세 대상인 1세대 3주택 이상의 범위

금년부터 수도권(서울, 인천, 경기도)과 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하거나 기타 지역에 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택을 3채 이상 보유하다가 양도할 경우 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 보유기간에 관계 없이 60%의 양도소득세 중과세율이 적용된다.

다만, 수도권과 광역시 중 군·읍·면 지역이거나 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안해 재정경제부령이 정하는 지역에 있는 주택은 제외한다. 현재는 경기도의 가평·양평·여주·연천군, 경기도 평택시 포승면, 인천의 강화·옹진군, 부산의 기장군, 대구의 달성군, 울산의 울주군 지역을 말한다. 그러나 이 지역에 소재하더라도 국세청 기준시가가 3억원 초과하면 1세대 3주택에 포함한다.

1세대 3주택 이상이면 모두 중과세되는가?

위와 같은 규정에 의해 1세대 3주택 이상으로 판정되더라도 조세특례제한법상의 양도소득세 감면주택이나 장기임대사업용 주택으로 일정기간 임대 후 양도하는 주택, 종업원용 기숙사 및 사택, 상속받은 주택, 채권변제용 주택, 주택신축판매업자의 신축주택 등으로 일정요건에 해당하는 경우는 중과세 대상에서 제외된다.

언제까지 처분해야 중과세를 적용받지 않는가?

1세대 3주택 이상 양도소득세 중과세 규정은 2004년 1월 1일부터 시행되나 2003년 12월 31일 현재 1세대 3주택 이상인 자가 2004년 12월 31일 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 일반세율이 적용된다(1년간 중과세 규정 유예). 이 경우에도 2004년 1월 1일 이후 새로운 주택을 추가 취득하지 않아야 한다. 만약 1년의 유예기간 중에 새로운 주택을 취득하는 경우에는 유예규정이 적용되지 않고 2004년도에도 중과세율이 적용된다. 예를 들어, 현재 2주택을 보유하고 작년에 분양받아 금년 중에 완공되는 주택 1채가 있는 경우에는 2004년도 중에 새로운 주택 1채가 완공되어 3주택이 되고 유예기간 중에 신규주택을 취득한 경우에 해당되어 보유주택 양도시 60%의 중과세율을 적용받게 된다. 따라서 이때에는 신규주택이 완공되기 전에 기존주택 중 1주택을 미리 양도해야 할 것이다.

1세대 3주택 이상인 경우 어떻게 해야 하는가?

위의 규정에 의해 1세대 3주택 이상자로 판정된 경우에는 일단 금년 내에 기존주택을 양도하게 되면 중과세율 적용은 피할 수 있으므로 보유기간 및 투기지역 여부 등을 고려해 본인에게 가장 적정한 매도계획을 세워야 한다. 이때 유의해야 할 것은 위의 규정과는 별도로 3주택 이상 보유자는 1주택 양도시 무조건 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 계산해야 하므로 일단 모든 주택에 대해 양도소득세를 계산해 본 후 가장 적게 계산되는 주택을 우선 매매하는 것이 절세하는 지름길이다.

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