지적측량도·현황측량도·지질조사서 등
설계 착수 전 조사 선행돼야
건축물의 바닥 면적 합계가 85제곱미터 미만인 증축, 개축, 재축의 경우와 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선의 경우는 건축사가 아니어도 원칙적으로 누구나 설계 할 수 있다. 그 이상 규모의 설계 권한을 건축사 면허를 취득한 자만이 가질 수 있도록 법적 제한을 두는 이유는 건축사만이 좋은 건축물을 설계한다는 의미보다는 안전 문제의 책임 소재를 명시화하는 의미가 더 크다.
건축물의 설계를 의뢰하기 전에 해야 할 일은 시공될 부지를 선정하고 건축물의 용도와 규모를 확정하는 일이다. 건축사의 법규 검토에 의해 해당 대지 내에 지을 수 있는 최대 연면적을 산출하게 되나, 설계 의뢰를 하기 이전이라도 국토교통부 토지이용규제정보서비스 홈페이지(luris.molit.go.kr)에서 토지 이용 계획 확인원을 열람해 해당 필지에 대한 각종 규제와 허용 용도 등을 파악할 수 있다.
예를 들어 단독주택(또는 공동주택)을 짓는다면, 대지를 결정하고 원하는 면적과 필요한 방이 몇 개 인지, 임대 세대를 두고자 하는지, 법적으로 허용된다면 주택 외 근린 생활 시설의 설치를 포함할 것인지 등을 구체화하고, 총 공사비 예산 범위를 가늠해 본다. 설계를 의뢰할 건축사를 정한 후 기본 구상-면적, 개략 공사비, 입주 희망 시점 등-을 공유함으로써 건축사로부터 설계용역비 제안서를 받게 된다. 설계용역비는 크게 두 가지 방식, △공사비에 대한 요율(국토교통부 고시)에 의해 △용역에 투입되는 인건비, 경비, 간접비의 합에 의해 산출되며, 갑(건축주)과 을(건축사)의 최종 합의 후 금액과 지불 방식이 결정된다. 설계용역의 계약은 국토교통부 고시 표준계약서에 의해 이뤄지며, 이에 따라 건축주에게는 자료의 제공 및 성실 의무가 주어진다.
즉, 설계 착수 전 건축주는 토지 이용에 대한 증빙서류를 포함해 지적측량도, 현황측량도, 지질조사서 등의 자료를 건축사에게 제공하거나, 비용을 지불하고 건축사에게 자료 수집을 위탁할 수 있다. ‘지적측량’은 지적경계를 찾는 작업으로 인접 대지 간 법적 경계를 구분해주는 업무이므로 한국국토정보공사만이 수행할 수 있다. ‘현황측량’은 대지경계 내외의 현재 레벨을 파악하고 대지 내 지장물의 위치를 찾는 조사로서, 경사지이거나 인접 대지와 레벨차가 있을 경우 최대 건축 가능 규모에 직접 영향을 주므로 설계 착수 전 반드시 필요한 조사다. ‘지질조사’는 시추를 통해 대지의 지반상태-암 분포 및 지하수위-를 파악해 이에 따라 지하층 설치 범위 및 여부를 결정하게 된다.
이 세 가지 조사가 선행되지 않은 채 설계가 진행될 경우, 착공 후 설계 변경이 불가피해지거나, 완공 후에도 사용 승인 허가가 나지 않아 최악의 경우 부분 철거에 의한 재시공을 할 수도 있다. 따라서 설계 계약 후 건축주는 세 가지 조사를 최우선적으로 시행해야 하는 과제로 인식하고 정확한 설계를 위해 조사 타이밍을 늦추지 말아야 한다.
단독주택처럼 상대적으로 규모가 작은 건축물이더라도 설계기간은 쉽게 단축되기 어렵다. 국토교통부는 건축물의 용도에 따라 단순/보통/복잡으로 종 구분을 두어 설계비 요율을 지정하고 있지만, 단순한 1종의 경우에도 건축주의 요구에 따라 설계는 단순하지 않을 수 있고, 건축허가절차 등 대관업무 처리 일정이 지연되어 용역완료일정에 영향을 주는 경우가 부지기수다. 따라서 무리한 일정으로 계약을 하여 추후 계약기간 연장이 예측된다면 원활한 수행을 위해 처음부터 건축사가 제시하는 설계기간을 최대한 유지하는 것이 좋다.
공사비 예산을 검토할 때 주로 ‘평당 공사비’를 언급하나 엄밀히 따진다면 평당 공사비는 공사완료 후 투입된 총 금액을 평수로 나눈 산술적 결과 값일 뿐 평당 공사비가 건축물의 수준과 품질을 함축하는 대표 기준이 되기는 어렵다. 예를 들어 소규모 주택의 경우 부엌가구나 욕실 위생도기의 단일 품목 가격에 의해 평당 공사비가 크게 달라지며, 대지 여건이 난해하여 토목공사비가 과다하게 투입되는 경우 눈에 보이는 지상층 면적 대비 평당 공사비는 상승하고 만다. 따라서 ‘다른 건물은 평당 몇 백만 원으로 지었다고 하더라’는 것이 결코 자신의 건축물의 수준을 구상하는 데 지표가 되기는 어렵다.
Q&A
Q. 건축사에게 설계의뢰 후 건축주가 수행 또는 위탁 수행해야 하는 의무는 무엇인가?
A. 설계 착수를 위해 필수적으로 선행될 조사는 ‘지적측량’, ‘현황측량’, ‘지질조사’다. 조사 의뢰 후 각 조사를 수행하는 업체로부터 성과품을 받는데 걸리는 시일은 7~10일이다.