돈 버는 여성 CEO 아카데미 - 건축①
목적에 맞는 건축 행위의 절차·예산
파악해야 시간·비용 줄일 수 있어
건축은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 것을 말한다. ‘신축’은 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것이고, ‘증축’은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 기존 건축물을 구조적으로 수직, 수평 확장하는 것 뿐 아니라, 단일 공장단지 내 1개의 공장동을 새로 추가해 짓는 것도 ‘증축’에 해당된다.
‘개축’은 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것이고, ‘재축’은 천재지변이나 그 밖의 재해로 건축물이 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말한다. 그 밖에 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 ‘대수선’에 해당하는 행위도 있다.
최근 정책적으로 활성화하고 있는 ‘리모델링’은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 ‘대수선’하거나 일부 ‘증축’하는 행위를 말한다. 이와 같은 법적 구분은 면적 증가를 허용하느냐, 허용치 않느냐 또는 건축허가를 받아야 하는가, 신고만 해도 되는가를 판가름하는 전제이기도 하다. 그러나 건축 설계를 의뢰하는 건축주도 본인이 대지 위에 어떤 건축 행위를 하고자 하는지 명확히 인식하고 있지 않는 경우가 대부분이다. 개념 차이를 이해하고, 본인의 목적에 맞는 해당 건축 행위의 진행 절차 및 예산(설계비, 공사비 등)을 파악하고 있어야 시간과 비용의 불필요한 소모를 줄일 수 있다.
도장을 새로 하거나, 방수제를 덧바르는 등 건물주의 필요에 의해 자유롭게 손을 대는 것은 작은 수선에 해당하고, 건축법에서 관리하는 큰 범위의 수선(대수선)은 기둥, 보, 내력벽, 주계단, 외부 형태의 변경을 수반하는 경우다. 공간 활용을 위해 기둥의 위치를 변경한다거나, 힘을 받고 있는 벽체 일부를 철거하거나, 계단을 신설하기 위해 슬라브를 일부 뚫거나, 외벽 마감 재료를 30m2 이상 수선 또는 변경하는 행위들은 모두 구조 기술사의 확인 하에 가능하며, 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에 건축 허가를 받거나, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 해야 한다.
허가권자의 허가를 받아야 하는 주된 이유는 그 건축물을 사용하는 사람이거나, 건축물을 직접 사용하지 않더라도 건축물의 위치와 관련된 사람이, 해당 건축행위로 인해 도시의 안전과 미관에 관해 직접 영향을 받기 때문이다. 즉, 행위를 제한하기 위해 관계법령에서 다루는 항목을 살펴보면 대부분 안전 문제에 직결돼 있다. 따라서 ‘불법 건축물’의 개념을 ‘안전을 위협하는 건축물’이라고 단정 지어도 지나치지 않으며, 법의 테두리를 교묘히 활용(?)한 꼼수에 의한 면적 확장 등의 행위는 결국 안전을 위협하는 위험 유발 요소를 묵인하는 행위다.
오래된 건축물의 경우, 철거 후 신축하는 비용보다 리모델링 비용이 월등히 높아질 가능성이 많으나, 대수선, 증축 등의 예산을 턱없이 낮게 책정해 사업을 착수했다가 공사비 부족으로 사업 내용을 중도에 변경하는 사례가 빈번하다. 건물주 입장에서는 기존 건축물을 활용하는 것이 사업비를 절감하는 것이라고 판단할 수 있으나, 기존 건축물의 노후도와 위법 현황 정도에 따라 공사비는 물론 구조안전 진단비를 포함한 설계 비용도 신축의 경우에 비해 증가하게 된다. 공사를 지연시키는 돌발적 상황이 발생되는 것까지 감안하면 사업자 입장에서는 해당 건축물의 보전 가치와 리모델링하는 목적 등을 충분히 고려해 선택해야 한다.
건축행위는 대지의 조건, 건축물의 용도, 건축물의 규모, 건축예산의 범위 등에 따라 적합하게 선택되어져야 하며, 이는 개인주택을 짓는 일이라고 해도 사회적 행위이므로 공공성에 대한 책임이 건축행위의 전 과정에서 따르게 된다. 종이에서 시작되어 장소를 구축하는 일로 끝나므로 그 소요기간이 짧지 않다. 건축행위에서 빨리 할 수 있는 일은 단 하나도 없다. 건축현장 주변이웃, 건설노동자, 건축행정공무원, 설계자와의 긴 조율의 시간을 예비해야 한다.
Q&A
Q. ‘리노베이션’과 ‘리모델링’의 차이는 무엇인가요?
A. 건축 행위의 기준적 차이는 없으며, 법령 상의 용어는 ‘리모델링’이다. 기존 건축물을 헐지 않고 가능한 개보수해 사용하자는 취지하에 정책적으로 독려하기 위한 규정(‘리모델링에 대비한 특례’, ‘리모델링이 쉬운 구조’ 등)으로 구성돼 있으나, 대부분 공동 주택의 건축에 국한된 인센티브 조항이다.
서울대 건축학과를 졸업하고 동대학원과 네덜란드 베를라헤 건축대학원에서 석사 학위를 받았다. 한국건축문화대상 대상과 서울시 건축상 최우수상, 김수근 건축상 등을 수상했으며, 서울 강남지구 A4BL 공동주택, 대전대 융합과학관 등을 설계했다.