‘3대 악재’에 전세난 심화, 집값 ‘흐림’
‘3대 악재’에 전세난 심화, 집값 ‘흐림’
  • 이하나 기자
  • 승인 2015.12.31 21:05
  • 수정 2016-01-05 10:05
  • 댓글 0
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2016년 부동산 시장 전망

주택 공급 과잉, 대출심사 강화, 미국 금리인상 등 영향이 변수

수도권 집값 3%, 전세 4% 상승 예상

 

2016년도 부동산 시장은 주택 공급 과잉과 정부의 대출규제 강화, 미국의 금리 인상 등 3대 악재가 예고되면서 불확실성이 커지고 있다. 사진은 서울의 아파트 단지의 모습. ⓒ뉴시스·여성신문
2016년도 부동산 시장은 주택 공급 과잉과 정부의 대출규제 강화, 미국의 금리 인상 등 3대 악재가 예고되면서 불확실성이 커지고 있다. 사진은 서울의 아파트 단지의 모습. ⓒ뉴시스·여성신문

2015년 부동산 시장은 7년여 만에 활기를 띠었다. 정부의 부동산 활성화 대책과 초저금리 등이 맞물리면서 아파트 청약률이 상승했고 주택 거래량이 증가했다. 하지만 2016년 부동산 시장은 주택 공급 과잉과 정부의 대출 규제 강화, 미국의 금리 인상 등 3대 악재가 예고되면서 불확실성이 커지고 있다.

실제로 수요자 가운데 올해 상반기 부동산 시장을 부정적으로 내다보는 이들이 많아졌다. 부동산114가 ‘2016년 상반기 부동산 시장 전망조사’를 실시한 결과 응답자 중 43.9%가 2016년 상반기 부동산 경기가 하락할 것이라고 응답했다. 부동산 경기를 부정적으로 전망한 응답자들은 부동산 경기 하락의 최우선 요인으로 ‘주택 수요 대비 공급 물량 증가로 인한 수급 불균형 지속’(32.1%)과 ‘경제성장률 둔화 등 경기불확실성 지속’(27.5%)을 꼽았다. 반면, 부동산 경기를 긍정적으로 전망한 응답자의 27.6%는 ‘실물경기가 회복될 것으로 전망’을, 26.4%는 ‘부동산 규제 완화를 통한 거래시장 활성화’를 각각 긍정적 요인으로 꼽았다.

전문가들도 3대 악재가 올해 부동산 시장 흐름의 큰 변수로 작용할 것으로 전망하고 있다. 먼저 지난해 말부터 정부의 규제 완화 정책 기조가 위기관리로 돌아서고 있다. 최근 정부가 발표한 ‘가계부채 관리방향 및 은행권 여신 심사 선진화 가이드라인’은 빚을 상환 능력 범위 내에서 처음부터 나눠 갚도록 하는 시스템을 정착시키는 데 중점을 뒀다. 지금까지는 신규 주택대출은 3년 정도의 거치기간이 주어졌지만, 2월부터는 1년 이내로 줄면서 원리금도 상환하도록 바뀌는 것이다. 거치 기간이 줄어들면 곧바로 원리금을 상환해야 한다. 이 때문에 자금 부담이 커져 주택 구입 수요가 줄어들 가능성이 높다.

금리 인상 압박도 최대 변수로 꼽힌다. 미국 연방준비제도는 7년 만에 기준금리를 기존 0.25%에서 0.50%로 0.25%포인트 인상했다. 이에 따라 역대 최저치인 우리나라 기준금리도 미국 금리 인상 영향으로 인상 가능성이 매우 크다. 금리가 오르면 현행 연 3%대인 신규 주택담보 대출 금리 인상으로 이어진다. 하지만 당장 국내 금리가 오르진 않을 전망이다. 이주열 한국은행 총재가 “미국의 금리 인상과 파급 영향이 기준금리를 결정하는 데 중요한 고려 요소지만 곧바로 한국은행의 기준금리 인상으로 이어지는 것은 아니다”라고 밝혔기 때문이다. 국내 금리 상승은 완만하게 이어지다가 2017년부터 본격화될 것이라는 것이 전문가들의 분석이다.

주택 공급 과잉에 따른 수급 불일치에 대한 우려는 지속적으로 제기되고 있는 문제다. 일단 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 “주택 공급 과잉은 걱정할 정도는 아니다”라고 밝혔다. 하지만 국토교통부에 따르면 지난해 11월 전국 미분양 주택은 총 4만9724가구로 전달보다 54.3% 급증하면서 공급 과잉 우려가 현실화할 수 있다는 우려는 커지고 있다.

전문가들은 현재 전세난과 전세가율 상승세가 2016년에도 이어질 것으로 전망한다. 2015년 12월 기준 전국 아파트 매매가 대비 전세가율은 73.7%다. 서울의 경우도 70.3%로 역대 최고치를 기록하고 있다. 집값도 수도권을 기준으로 3% 상승이 예상되고 후반기에는 주택담보대출 심사 강화의 영향으로 보합세를 나타낼 것으로 보인다. 한국건설산업연구원은 상반기에는 총선과 올해 호조세 연장 효과로 상승세를 이어가겠지만 하반기에는 상승 폭이 줄어 전체적인 상승세는 둔화될 것으로 내다봤다. 주택산업연구원도 2016년 전국 주택 매매 가격 상승률을 평균 3.5%로 예측한 가운데 수도권은 4%, 지방은 1.5% 오를 것으로 전망했다.

주택 공급과잉 우려 확대와 전세수급 불일치 등의 원인으로 전세난은 여전할 것으로 보인다. 내년에도 서울의 아파트 입주가 많지 않고 강남권 재건축시장에서 멸실되는 주택이 많아 강남발 전세 불안이 수도권으로 번질 가능성이 높다는 것이다.

현대경제연구원은 “2015년 인허가 분양 물량 급증에 따른 주택가격 하락 우려로 전세의 매매수요 전환 흐름이 약화될 것”이라며 “저금리 지속으로 임대인들이 전세보다 수익률이 높은 월세를 선호하면서 전세가격 상승 추세는 이어질 것”이라고 전망했다.

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