매매할 때 임대차 관계 반드시 확인해야
매매할 때 임대차 관계 반드시 확인해야
  • 강혜리 / 중동공인중개사 대표
  • 승인 2010.09.17 11:36
  • 수정 2010-09-17 11:36
  • 댓글 0
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‘대항력’ 있어도 자동 승계되지 않아
임대차 중인 건물을 매매할 때 임차인의 대항력과 관련된 법리에 대해 많은 오해가 있다. 임대차 중인 건물이 매매되면 대개는 새로운 소유자와 임차인 사이에 당연히 임대차 관계가 형성되는 것으로 생각하는 것이 일반적이지만 반드시 그렇지는 않다.

임대차라는 법률관계는 기본적으로 임대차 계약에서 비롯되는데 임대차 대상, 임대차 기간, 보증금, 차임 등에 대해 정하는 임대인과 임차인이 합의의 주체라는 점을 주목해야 한다.

계약에서 별도로 합의하거나 법률에서 달리 정한 바가 없다면, 일방 당사자 마음대로 계약의 주체를 변경할 수는 없다. 비록 종전과 동일한 임대차 조건일지라도 임대인의 동의 없이는 임차인 마음대로 임차인을 다른 사람으로 변경할 수 없는 것도 바로 이 때문이다. 

그것과 마찬가지로, 임대인의 변경도 임대인 임의대로 할 수 없는 것이 계약의 법리상 당연하다. 그럼에도 불구하고 많은 사람은 건물주가 변경되면 임대인의 지위가 당연히 새로운 건물주로 변경되는 것으로 생각하고 있다.

임대차보호법에서 규정하고 있는 ‘대항력’이라는 개념 때문이다. 대항력은 전세권을 처음 계약을 맺은 집주인뿐만 아니라 집의 소유자가 바뀔 때에도 전세권 만료 시 새로운 주인에게 전세금을 돌려달라고 주장할 수 있는 권리다.

그러나 임대차보호법에서 인정하는 임차인의 대항력이라는 것은 임대차 계약기간 도중에 소유자가 변동됨에 따라 임대차 관계가 불시에 종료되는 불이익을 당하게 되는 임차인의 보호를 위한 것이 입법 취지라는 점에서, 임차인이 새로운 소유자와의 임대차 관계 지속을 원치 않는다면 소유자 변경을 이유로 임대차 관계를 종료시킬 수 있다고 판단하는 것이 판례의 입장이다.

비록 종전 임대차 계약기간이 남아 있다고 하더라도 건물주 변경을 이유로 즉시 임대차 계약의 종료를 주장할 수도 있다.

그 결과 종전 건물주는 임대차보증금 반환 의무를 부담하게 된다. 이러한 판례 이론에 따르면, 임차인으로서는 두 가지 선택권을 가지게 되는데 첫째, 새로운 건물주를 임대인으로 인정해 임대차 계약 승계에 이의를 제기하지 않을 수 있거나 둘째, 임대차 계약 승계를 거부하고 임대차 기간 중이라 하더라도 임대인 변경을 이유로 계약을 중도에 해지할 수 있게 된다.


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