상속재산의 평가와 양도
상속재산의 평가와 양도
  • 김미희 / 한국여성세무사회 감사
  • 승인 2009.11.13 11:06
  • 수정 2009-11-13 11:06
  • 댓글 0
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사망한 지 6개월 이내에 상속재산 감정 받으면
상속재산 양도할 때 양도소득세 줄일 수 있다
Q 아버지께서 돌아가시면서 상속재산으로 아버지 명의의 주택 1채(공시가격 2억원, 인근시세 5억원)와 토지(공시시가 4억원, 인근시세 8억원)를 남기셨을 경우 상속재산가액은 얼마인가?



A
상속재산은 사망일 현재 시가에 따른다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립이 인정되는 가액으로 사망일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산 등에 대한 거래가액, 감정가액, 수용보상가액·경매가액 또는 공매가액을 포함한다. 그리고 이러한 가액이 없어 시가를 산정하기 어려울 때는 ‘상속세 및 증여세법’에 규정된 평가방법에 따른다. 토지는 개별공시지가, 건물은 고시가액, 아파트는 공동주택공시가격, 주택은 개별주택공시가격으로 평가한다.

보통 ‘시세가 얼마’라고 할 때의 시세는 상속재산을 평가할 때의 시가가 아닌 경우가 많다. 아파트의 경우 6개월 이내에 같은 아파트, 같은 크기, 유사한 위치에서 매매된 것이 있으면 시가로 볼 수 있다. 하지만 주택은 옆집의 매매가격이 우리 집의 세법상 시가로 인정받기는 어렵다.

위의 경우 상속재산은 사망일 전후 6개월 이내의 매매가액 등이 없다면 주택은 2억원이고, 토지는 4억원으로 총 상속재산가액은 6억원이다. 어머니가 살아계시고 아버지가 돌아가셨다면 상속재산가액이 10억원 이하이므로 상속세 부담은 없다.

그런데 상속 받은 재산을 양도할 때는 양도소득세가 과세된다. 양도소득세는 양도차익이 있을 때 부담하는 세금으로 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액을 말한다. 2007년 1월 1일 이후부터 양도차익은 실지거래가액에 따라 계산한다. 상속받은 재산을 양도할 경우 취득가액은 사망일의 ‘상속세 및 증여세법’에 따른 시가나 기준시가를 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

즉, 위 사례에서 상속받은 토지를 10억원에 양도할 경우 취득가액은 4억원이므로 양도차익은 6억원에서 상속당시 취득세, 등록세, 양도 시 양도비용 등 필요경비를 차감한 금액이다.

그런데 아버지가 사망한 날부터 6개월 이내에 토지를 두 곳 이상의 감정평가법인에서 감정을 받아 감정가액의 평균액이 8억원인 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하므로 토지의 취득가액은 8억원이 된다. 따라서 토지를 양도할 때 양도차익은 양도가액 10억원에서 취득가액 8억원을 차감한 2억원에서 필요경비를 차감한 금액인 것이다.

토지의 감정가액이 8억원이면 상속재산가액도 주택은 2억원이고, 토지는 감정가액이 시가로 인정되므로 8억원으로 전체 상속재산가액은 10억원이다.

결론적으로 상속을 받을 경우 상속재산이 5억원, 혹은 10억원이 되지 않아 상속세 부담을 하지 않더라도 향후 상속재산을 양도할 경우를 대비해 사망일로부터 6개월 이내에 감정을 받을지의 여부를 본인이 결정할 수 있어 상속재산에 대한 취득가액을 선택할 수 있으므로 상속세와 양도소득세를 비교해 절세할 수 있는 방법을 선택하는 것이 가능하다.

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