부동산 보유세와 양도세
부동산 보유세와 양도세
  • 권영희 / 세무사, 부산지방세무사회 부회장
  • 승인 2009.06.26 11:22
  • 수정 2009-06-26 11:22
  • 댓글 0
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부동산 보유에 따른 세금

종합부동산세(국세)

매년 6월 1일 기준으로 개인별로 전국에 보유한 건물과 부속토지를 통합 평가하여 1차로 지방세인 재산세가 과세되며, 합산 가격이 6억 초과 시(1가구 1주택은 9억원 초과) 2차로 국세인 종합부동산세가 과세된다. 1가구 1주택이란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택을 소유한 경우를 말하고, 지방 소재 1주택 및 등록문화재 주택은 주택 수에서 제외된다. 또 혼인 및 노부모 봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우 혼인(합가)한 날부터 5년간 세대 합산을 유예하여 주택 수에서 제외한다. 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 공시가격을 평가하고 임대주택, 기숙사, 사원용 주택, 주택건설업자의 미분양 주택 등은 합산하지 아니한다.



부동산 양도에 따른 세금

재산세

매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등에 주택의 2분의 1을 7월 31일 납기로, 주택의 2분의 1을 9월 30일 납기로 사실상 보유한 자에 재산세를 부과한다. 주택은 주택공시가격에 대하여 0.1%부터 0.4%까지 초과누진세율을 적용하고, 여기에 지방교육세와 공동시설세, 도시계획세를 포함하여 부과한다. 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면 요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수 있다.

양도소득세가 과세되지 않는 1가구 1주택은 다음과 같다.

◇1가구가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가 주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서  비과세 요건을 충족한 주택을 말한다. ▲서울, 과천, 신도시(택지개발 예정지구로 지정·고시된 분당 일산 평촌 산본 중동) ▲지역: 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주 요건, 기타지역은 3년 이상 보유

◇1가구 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유 주택을 담보로  연금식 대출을 받은 경우, 주택을 양도 시에는 1가구 1주택 비과세 요건 중 거주 기간 요건을 적용하지 않고, 저당담보 주택을 담보대출 계약기간 만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않는다.

◇다음과 같은 경우 보유 기간 및 거주 기간의 제한을 받지 않는다. ▲취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사하는 경우와 ▲‘해외이주법’에 따른 해외 이주로 세대 전원이 출국하고, 2년 이내에 양도해야 하는 경우 ▲1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하고 2년 이내에 양도하는 경우 ▲주택법에 의한 건설임대 주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주 기간이 5년 이상인 경우 ▲사업인정고시일 전에 취득하여 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 경우 ▲재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로, 세대 전원이 이사(완공 후 2년 이내)하게 되어 팔게 될 경우(이 경우에는 재개발·재건축 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주해야 함)

◇1가구 1주택이라도 ‘고가 주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 하고, 1가구 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 이른 바 ‘미등기전매’는  70%의 양도소득세를 내야 한다.

◇또한 1주택을 소유한 1가구가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2011년 12월 31일 기간 중에 농어촌 지역에 소재하는 일정 규모 이하의 주택을 취득하여 1가구 2주택이 된 경우에는 일반 주택 양도 시 비과세 판단 시에 농어촌 주택을 제외하고, 이때는 농어촌 주택을 3년 이상 보유해야 한다. ▲농어촌주택: 농어촌지역은 읍·면(수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외), 주택규모는 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내, 주택가격은 농어촌 주택 취득 시 기준시가 2억원 이하

▲고향주택: 고향주택은 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역(수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외), 주택규모는 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내, 주택가격은 고향주택 취득 시 기준시가 2억원 이하

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