미국의 금융위기에서 촉발된 경제위기가 세계 각국으로 파급되면서 우리나라의 부동산 시장 전반에 걸쳐 가격 하락을 불러왔다. 부동산 가격이 하락함에 따라 자녀에게 부동산 등 재산을 증여하는 경우가 증가했다. 재산 증여 시 증여세와 양도소득세를 최소한으로 부담하면서 자녀에게 재산을 물려주는 방법으로 ‘부담부증여’를 이용하는데 이에 대해 살펴보자.
부담부증여 시 관련 세금
부담부증여란 증여자가 자기 소유 재산을 타인에게 증여하면서 동시에 증여재산과 관련된 채무를 수증자에게 승계시키고 수증자가 이를 승낙한 경우에 이뤄지는 증여계약을 말한다.
예컨대 아버지가 소유한 시가 5억원인 아파트 1채를 아들에게 증여하면서 그 아파트를 담보로 차입한 대출금 2억원을 아들이 승계하는 경우다.
그러면 아들은 대가 없이 무상으로 취득한 가액 3억원에 대해 증여세 납세의무를 지고, 아버지는 대출금 2억원을 아들이 승계하므로 유상양도로 보아 양도소득세를 납부해야 한다. 아버지가 납부할 양도소득세 계산은 부담부증여 대상인 부동산의 종류와 내용에 따라 비과세 또는 과세되기도 한다.
부담부증여의 절세 방법
대상 부동산의 종류, 취득시기, 취득가액에 따라 부담부증여는 양도의 경우보다 세금 부담액이 오히려 많은 경우가 발생할 수 있다. 따라서 양도와 증여 또는 부담부증여 중 어느 방법이 절세에 유리한지는 딱 잘라 말할 수는 없다.
사례별로 계산해 보고 판단할 수 있으나 중과세되는 2주택 이상(주택의 경우 2010년까지 중과세율 한시적 완화)이나 비사업용 토지 등은 부담부증여가 일반적인 증여보다 불리한 경우가 많다. 하지만, 일반 부동산인 경우에는 부담부증여를 이용하는 것이 일반적인 증여보다 세금을 적게 부담할 수 있다. 물론 이 경우에도 채무액을 얼마로 정하는 것이 최적의 절세 모형인지 적합한 채무액을 찾아야 한다. 일반적인 증여 시 아들이 부담하는 5억원에 대한 증여세보다 아버지가 부담하는 2억원에 대한 양도소득세와 아들이 부담하는 3억원에 대한 증여세의 합계액이 적은 경우에는 부담부증여를 통해 절세할 수 있다.
또 배우자에게 증여할 때에는 6억원, 직계존비속에게 증여할 때에는 3000만원(미성년자는 1500만원)까지는 증여세가 과세되지 않기 때문에 이를 이용해 증여세 부담을 줄이고, 나중에 수증자가 수증일로부터 5년 이후에 증여받은 재산을 양도할 경우에는 취득가액의 인상으로 양도소득세 부담도 줄일 수 있다.
부담부증여의 사후관리
부담부증여 시 인정된 모든 채무에 대한 원리금 상환 내역이 국세청의 전산시스템을 통해 체계적으로 관리되고 있기 때문에, 사후에 수증자인 아들이나 딸들이 인수한 대출금 또는 전세보증금을 부모가 대신 변제한 경우에는 수증자에게 증여세가 과세됨을 유의해야 한다.
또, 금융기관의 차입금이 있는 재산을 자녀에게 증여 시 금융기관의 채무가 자녀에게 승계되었을 때 부담부증여가 아닌 증여로 신고한 경우에는 사후에 증여자에게 양도소득세와 양도소득세 관련 가산세가 부과되므로 특히 주의해야 한다.