실거래가액으로 신고하는 부동산
실거래가액으로 신고하는 부동산
  • 송영주 / 한국여성세무사회 감사
  • 승인 2009.01.30 14:26
  • 수정 2009-01-30 14:26
  • 댓글 0
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“부동산을 살 때 쓴 계약서를 잃어버렸어요.” “주택을 수리한 공사계약서가 없어요. 어떡하죠?”

양도소득세 과세대상 자산의 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제 거래한 가액, 즉 실거래가액에 의해 산정함을 원칙으로 한다. 실거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제해 양도차익을 계산하게 된다.

만일 실제 지출이 되었으나 증빙 서류를 제대로 챙겨놓지 못했다면 추가로 세금을 부담해야 하는 경우가 생긴다.

따라서 부동산을 취득하는 시점부터 양도소득세 계산 시 비용으로 공제 받을 수 있는 항목을 알아두고, 그 항목에 대한 증빙자료를 확인하고 비용을 지출할 때마다 미리미리 확보해두는 것이 중요하다.

실거래가액에 의한 세액 계산 시 관련 증빙서류를 예시하면 아래와 같다.

-취득에 소요된 비용 : 취득 당시 계약서, 거래 내용이 있는 통장 사본, 건물을 신축했을 경우 도급계약서 및 관련 영수증, 중개수수료 영수증

-취득 후 지출할 비용 : 부동산의 가치를 증가시키거나 개량, 확장, 증설 등을 위한 지출 대상이다. 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용은 공제 가능하나 벽지, 장판, 싱크대, 주방기구 교체, 도색, 조명기구 교체 등 장식용 비용은 공제 받을 수 없다.

-양도비용 : 양도 당시 계약서, 중개수수료 영수증, 국민주택채권매각 손실도 비용으로 인정받을 수 있으므로 지출 사실을 입증할 수 있는 서류.

부득이하게 취득 당시 계약서를 보관하지 못하고 있는 경우라 할지라도 취득가액이나 필요경비를 전혀 인정받지 못하고 양도차익을 계산하는 것은 아니다.

부동산 취득 시 현 소유자(취득자)가 전 소유자의 양도세 신고 시 현 소유자의 인감증명서를 제출하고 계약서 사본에는 현 소유자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인한 경우나, 부동산 실거래가 신고(또는 주택거래 신고) 시 실제거래가격을 확인하는 경우와 같이 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 그 가액을 취득가액으로 간주하여 양도소득세를 계산한다.

다만, 전 소유자가 1세대 1주택 등 비과세되는 경우로서 실제 양도가액보다 높은 가액으로 업(UP)계약서를 작성하는 경우는 적용 배제한다. 또한 일정 요건이 충족되면 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차로 적용하는 방법을 사용할 수도 있으므로 세무 전문가의 도움을 받도록 하되 가능한 한 평소 증빙을 챙겨놓아 불이익을 당하는 일이 없도록 해야겠다.

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