세법에서는 ‘부동산을 언제부터 언제까지 보유하고 있었느냐’ 하는 보유기간에 따라 적용하는 세율이 달라진다. 또 1세대 1주택 비과세(서울과 5대 신도시는 거주 요건 포함) 대상 여부를 판정하기도 하며, 장기보유특별공제의 적용률을 다르게 적용하기도 한다.
기준시가를 적용해야 하는 부동산 거래를 할 경우에도 보유기간의 기산일에 따라 기준시가가 고시된 날을 기준으로 과세가액이 달리 적용된다.
따라서 보유기간과 거주기간의 기산일을 알고 있으면서 세법에서 정하는 요건을 채운 뒤 부동산 거래를 해야 법에서 정해놓은 혜택을 누리고 불이익은 피해갈 수 있다.
부동산을 거래할 때 보유기간의 기준은 아래와 같이 판정한다.
▲일반적인 경우=부동산의 취득일로부터 양도일까지로 한다.
▲본등기 하기 전에 가등기 한 기간이 있는 경우=가등기 한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.
▲1세대1주택의 경우 동일 세대원 간 소유권 변동이 있는 경우=세대 전체를 기준으로 보유기간을 합산한다.
▲이혼위자료로 받은 부동산을 양도하는 경우=위자료로 받은 후의 기간부터 계산한다.
▲재산분할청구권으로 취득한 경우=소유권을 이전해준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일로부터 양도일까지의 기간을 합해 계산한다.
▲증여 받은 부동산을 양도하는 경우=증여 받은 날(등기접수일)부터 계산한다.
▲주택을 상속받은 경우=피상속인의 사망일부터 계산. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인 취득일부터 계산한다.
▲1세대1주택 비과세규정 적용 시= 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하고, 거주기간의 계산은 주민등록상 전입일자부터 전출일자를 원칙으로 하되, 사실과 다를 때에는 실제 거주기간으로 계산한다.
세법에서는 예외적인 경우를 제외하고는 보유기간이나 거주기간을 위와 같이 판정하고 있으므로 부동산 거래를 계획하고 있다면, 거래시기와 보유기간의 판정기준을 잘 따져보아 절세효과는 크게 하고 불이익은 피해가는 생활의 지혜를 누려보기 바란다.