저금리 시대 부동산과 주식 접목한 ‘리츠’인기
저금리 시대 부동산과 주식 접목한 ‘리츠’인기
  • 정창규 / 여성신문 기자
  • 승인 2008.06.20 10:53
  • 수정 2008-06-20 10:53
  • 댓글 0
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소액 투자로 대형 빌딩 임대 수익 얻는다
수익률 높이려면 공모 때부터 참여
사업·투자계획서 등 꼼꼼히 살펴야

 

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주부 A씨는 지난 4월 만기가 돌아온 적금을 찾았지만 한 달이 넘도록 돈을 굴리지 못하고 있다. 지난 5월 소비자물가상승률이 4.9%를 기록하면서 은행의 정기예금 금리가 실질적으로 마이너스에 접어든 상태에서 예금은 성에 안 차고 부동산을 직접 투자하기에는 돈이 부족한 탓이다. 그러다 주위의 권유로 이달부터 부동산과 주식투자를 접목한 부동산 간접 투자 상품 ‘리츠’(REITs)에 일부를 투자해볼 계획을 잡고 있다. 저금리 시대에 비교적 고수익을 내고 있는 데다 부동산 관련 간접투자 상품이라는 점에서 매력을 느꼈기 때문이다.

부동산 간접투자 상품의 하나인 리츠는 아직까지 저변이 확대되지 않아 일반인들에게는 다소 생소하지만 국내에서는 이미 2002년부터 상품이 출시돼 판매되고 있는 상품. 리츠(REITs)란 소액투자자들로부터 자금을 모아 오피스 빌딩, 임대 아파트, 호텔과 같이 덩치가 큰 부동산에 투자할 수 있도록 길을 열어주는 일종의 간접투자 상품이다. 지난 다국적 투자회사 모건 스탠리가 대우빌딩을 사들일 때 2940억 원만 투자하고 리츠를 통해 나머지 필요한 금액을 조달해 9600억대 부동산을 사게 된 것이 대표적인 예다.

리츠의 가장 큰 특징은 개인별 부동산 투자를 기업을 통해 할 수 있다는 점. 투자자들은 리츠가 부동산에 투자해 올린 수익을 분기별로 배당 받는다. 목돈이 오랫동안 묶이는 부동산 직접 투자와는 달리 유동성도 뛰어난 편인 데다가 주식회사이니만큼 영업성과가 주식시장을 통해서 투명하게 전달되고, 주식·채권 등 다른 상품과 함께하면 투자분산 효과도 거둘 수 있다.

우리나라에서 리츠를 취급하는 회사는 ‘자기관리형 리츠’와 ‘기업구조조정(CR) 리츠’ 두 종류가 있다. 자기관리형 리츠는 상근 임직원과 내부 관리기능이 있는 주식회사이고, ‘기업구조조정 리츠’는 다른 기업이 소유한 부동산의 관리·매각 등을 담당하는 것으로 대개 목적이 달성되면 없어진다.

리츠에 투자하는 방법으로는 리츠를 설립할 때 공모에 참여하는 방법과 증시에 상장된 리츠 주식을 매수하는 방법이 있다.

얼마 전 국내 최초의 자기관리형 리츠로 영업인가를 받은 '다산 리츠'의 경우 일반인을 대상으로 한 주식공모는 한 명당 최소 100만 원부터 하고 있다. 또한 상장 이후에도 주당 매입이 가능한 것으로 알려져 있다.

하지만 가장 좋은 방법은 설립 당시부터 공모에 참여하는 것이다. 실제로 CR리츠는 규정상 전체 모집금액의 30%를 일반 공모하게 법으로 정해져 있다. 공모기회를 놓친 투자자는 증권거래소에 상장된 CR리츠의 주식을 살 수도 있다. 상장된 리츠주 매입은 일반 주식투자와 같다. 상장된 리츠 주가는 공모가격보다 2~3%, 최고 4%까지 높게 책정되는 것이 보통이므로 배당수익률(배당금을 주가로 나눈 것)을 높이기 위해서는 공모에 참여하는 것이 좋다.

여기서 투자자들이 받는 배당금은 주로 건물 임대료 수입에서 발생된다. 따라서 건물이 제대로 임대되고 있는지를 공실률을 통해 점검해 볼 필요가 있다. 또한 정기적인 배당 외에 청산 배당을 기대할 수도 있다.

리츠는 부동산을 기초자산으로 삼고 있기 때문에 부동산 경기가 위축되면 손해를 볼 수 있기에 항상 체크해야 한다. 반대로 부동산 경기가 활성화되면, 그만큼 배당수익률이 높아진다. 이는 리츠회사가 벌어들인 수익을 내부에 유보할 수 없기 때문에 모두 주주들에게 배당을 통해 돌려준다.

현재 설립된 리츠는 20개로 이중 14개가 사모형태, 6개가 공모형태다. 지난해 6개 리츠가 설립됐는데, 모두 사모형태였다. 그 이유는 지난해 10월 부동산투자회사법 개정으로 자본금이 250억 원에서 100억 원으로 줄었으며 투자 시기도 2개월 내외에서 1개월 내외로 줄어들었기 때문이다. 부채비율 역시 자본금 대비 200%이내던 것이 1000%로 늘어난 것 또한 리츠의 사모화(뮤추얼 펀드)를 유도하고 있는 요인 중 하나다. 이는 투자기회의 확대로 이어져 리츠가 아파트의 분양, 임대사업, 업무시설, 상업시설, 물류시설, 골프장 등에 몰릴 것으로 보인다.

실제로 과거 리츠에 투자하는 기관들은 자본금이 든든한 은행, 보험사 등에 집중돼 있었으나 최근 들어서는 국민연금, 경찰공제회 등 기금들까지 리츠투자를 활발히 하고 있다.

현재 한국의 리츠 시장은 큰 수익률 변동 없이 꾸준히 상승세를 유지하고 있다. 때문에 개인투자자들의 경우 목표수익을 낮추고 장기투자를 기획한다면 꾸준한 수익을 보장할 것이다.

하지만 리츠의 경우 부동산 경기가 위축되거나 자산 운용 계획이 잘못되면 투자 수익률이 떨어질 가능성이 있으므로 주의해야 한다. 또한 임차인 현황이나 향후 임대차 계획이 좋지 않을 경우 당초 제시한 수익률에 미달할 가능성도 높다.

개인이 리츠에 투자할 경우 사업계획서나 투자계획서 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다. 또 이와 함께 투자대상 부동산, 투자기관, 수익률, 환금성, 투자 성향, 운용사의 과거 실적 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 투자하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 길이다.


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