지분형 분양 주택제도 집값 안정과는 모순돼
새정부가 정식으로 출범하기도 전인 지난 연말부터 양도세와 종부세 등 세제 완화와 재건축 용적률 완화 정책이 본격 가시화되면서 조용했던 부동산시장이 기대감과 함께 서서히 꿈틀대기 시작했다. 대통령직인수위원회 측에서는 이같은 시장 불안의 조짐을 감지한 듯 종부세 감면을 1년 후 검토하기로 한 데 이어, 신혼부부용 주택 12만호 공급 등 서민 주거안정을 위한 각종 정책들을 내놓기 시작했다.
이와 함께 때마침 등장한 것이 바로 ‘지분형 분양주택제도’다. 지난 17일 인수위가 발표한 지분형 분양주택제도는 서민들이 큰 돈을 들이지 않고 싼 값에 내 집을 마련할 수 있도록 하겠다는 취지로 전체 분양가의 25%만 있으면 내집을 마련할 수 있다는 점에서 새로운 주택 복지제도가 될 것으로 기대되고 있다. 이 제도는 실제 주택에 거주하는 사람은 주택 가격의 51%를 내게 하고 투자자는 49%까지 지분을 갖도록 하는 것으로 일종의 ‘주식투자형’ 아파트 분양제도라고 할 수 있다. 즉, 분양가 2억원짜리 아파트의 경우 실수요자가 1억200만원(51%)을 내고, 투자자가 9800만원(49%)을 내는데, 실수요자는 국민주택기금에서 융자도 받을 수 있어 실제로는 분양가의 4분의 1에 해당하는 자금만 있으면 새 아파트를 분양받을 수 있는 셈이다. 이 제도는 지난 1980년대 영국에서 시작된 홈바이(Home buy)사업과 다소 유사하지만 영국의 경우 주택구입자가 25~75% 정도의 지분을 갖고 나머지는 공공기관이 갖는 것과 달리, 지분형 분양주택은 민간투자자들의 자금으로 해결한다는 점에서 영국의 제도와 크게 다르다.
이같은 제도의 등장은 주택 공급시장이 크게 분양주택과 임대주택의 두 축에서 세가지 축으로 확대된다는 점에서 의미를 찾을 수 있다. 그만큼 수요자들이 선택할 수 있는 폭도 넓어지는 장점이 생긴다. 또 참여정부가 추진한 토지임대부나 환매조건부 식의 ‘반값 아파트’와 달리 소유한 지분만큼 집값 상승분에 대한 시세차익까지 볼 수 있고, 임대료 부담이 없다는 점에서 한층 진일보한 제도라고 할 만하다. 따라서 그동안 목돈 마련이 어려워 집을 살 수 없었던 서민들이나 청약가점이 불리해 사실상 청약의 길이 막혔던 신혼부부들에게는 희소식이 될 것으로 보인다.
하지만 지분형 주택이 실제로 현실화되고 이것이 성공적으로 자리잡기 위해서는 넘어야 할 산이 많다. 무엇보다 이 제도는 집값이 꾸준히 올라 투자자들이 수익이 보장되어야 가능하다는 점에서 새 정부의 정책 목표인 ‘집값 안정’과 전혀 모순되는 역설적인 문제점을 안고 있다. 현재 고금리 기조를 감안하면 최소한 집값이 연 8~10% 정도 이상은 올라야 성공할 수 있는 제도이기 때문이다. 집값이 떨어지면 더 문제다. 집값 하락이 거래 동결로 이어지면 투자자가 자금을 회수하기도 어려워진다. 원금 손실로 이어질 경우 금융시장 교란으로 이어져 한국형 서브프라임 모기지 부실 사태가 발생할 우려마저 있다.
이로 인해 수도권 공공택지 등에 한정한다는 계획이지만 이 경우 자연스럽게 지역별 양극화로 이어질 수밖에 없다. 분양가상한제가 적용되는 수도권 공공택지에서는 시세보다 20~30% 싸게 분양되는 만큼 투자 즉시 시세차익이 생겨 투자자나 소유자 모두에게 인기를 모을 것으로 보인다. 하지만 미분양 적체와 심각한 경기침체로 사실상 집값 상승이 어려운 지방 중소도시에서는 지분형 분양제도를 적용조차 할 수 없게 된다. 이는 지방의 중소도시를 역차별하게 되는 동시에 지방 시장의 침체를 더 부채질할 가능성도 있다.
내집 마련이 어려운 서민들에게 새로운 차원의 복지제도를 통해 주택 마련을 돕기 위한 취지는 바람직하다. 하지만 주택 수요자들의 성향과 부동산시장의 여건을 제대로 파악하지 않은 채 제도 시행만 앞당긴다면 자칫 탁상행정의 대표적인 사례였던 지난해 경기도 군포의 ‘반값 아파트’ 전철을 그대로 밟을 수 있음을 기억해야 한다.