주택시장은 연초 1·11대책의 직접적인 영향권에 들면서 지난해 치솟았던 급등세에 바로 제동이 걸렸다. 종부세 등 세부담이 지난해보다 더 커진 데다 대출규제와 금리인상 등 악재가 줄줄이 이어지면서 매수세가 급속도로 위축됐던 것이 원인. 개발 재료가 있거나 교통개선 등 국지적인 호재가 있는 곳에서만 차별적인 상승세가 나타났을 뿐 대부분 지역의 집값이 약세로 돌아섰다.
특히 1·11대책의 직격탄을 맞은 곳은 버블세븐 지역과 재건축 아파트다. 지난해 서울에서 가장 높은 상승세를 보였던 강남을 비롯해 양천, 송파, 서초구 등이 일제히 하락세를 보였다. 분양가상한제 적용으로 수익성에 큰 타격을 입은 재건축 아파트는 지난해 주요 상승지역이었던 송파구와 과천시가 가장 큰 폭의 하락세를 나타내 전체 내림세를 주도했다. 거래도 뚝 끊겼다. 전국의 아파트 거래신고 건수는 지난해에 비해 반토막이 났고, 서울은 작년 같은 기간의 30% 수준에도 못미치고 있다.
이처럼 침체양상을 띠는 올해 주택시장에서 새롭게 나타난 이슈 중 하나는 바로 ‘역전현상’이다. 그간 가격 상승세에서 다소 소외됐던 강북권, 경기 외곽지역과 소형의 저가 아파트들의 약진이 바로 그것.
수도권에서는 지난해까지 집값 상승세를 주도했던 강남권과 목동 등의 지역들이 일제히 약세를 보인 반면, 그간 비인기지역으로 분류되던 서울 강북권과 경기 외곽지역 등이 두드러진 강세를 나타냈다. 올해 수도권을 통틀어 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 의정부였다. 서울에서도 강북, 도봉, 노원구 등 이른바 강북권 지역이 일제히 상승률 상위권을 차지했다.
고가의 중대형 아파트 몰락도 눈에 띈다. 대출규제가 강화되면서 고가의 중대형 아파트는 매입하는 데 자금조달이 어려워진 데다 주택공시가격 급등으로 보유세 부담까지 커져 고가 아파트에 대한 매수세가 사라졌기 때문이다. 상대적으로 고가 아파트가 밀집한 강남권이 약세를 보인 이유도 바로 이 때문이다.
반면 규제가 덜한 중소형의 저가 아파트에 실수요가 꾸준히 몰리면서 인기가 부활한 것도 눈길을 끈 변화 중 하나다. 시장이 얼어붙으면서 가격 움직임도 거의 미미한 침체기조를 나타내자 가격에 대한 부담이 덜하고 수익성에 대한 리스크가 적은 저가 아파트로 수요가 몰린 것. 이에 따라 지역별로도 가격이 저렴하고 지난해 오름폭도 상대적으로 덜해 침체기 가격 하락에 대한 부담이 크지 않은 강북권과 경기도 외곽지역들이 각광을 받게 된 것이다.
신규 분양시장도 ‘양극화’가 핵심 화두였다. 고분양가 단지는 철저히 외면당했고 입지가 좋고 가격이 저렴한 곳에만 ‘쏠림현상’이 두드러졌다. 가격이 저렴해도 입지가 좋지 않으면 수요자들이 좀처럼 청약통장을 쓰지 않아 대거 미달사태가 잇따르면서 미분양도 크게 증가했다.
결국 2007년 주택시장은 강력한 규제들의 여파로 매수자들과 매도자 모두 깊은 관망세에 빠져들면서 약세장으로 마무리되는 모습이다. 하지만 올해의 핵심 키워드였던 비인기지역, 중소형, 저가 아파트들의 강세 현상을 지난해 폭등세에서 소외됐던 이들의 ‘갭 메우기’ 현상으로 풀이해본다면 국지적인 가격 상승세는 여전히 진행형이라고도 볼 수 있다. 그 어느 때보다 뜨거웠던 소외주들의 반란과 함께 ‘양극화’, ‘차별화’는 2007년의 중요 핵심 코드로 연말까지 계속될 전망이다.