사실상 민간아파트에까지 분양가 규제가 시행되는 것은 1999년 분양가 자율화 시행 이후 8년 만에 처음 있는 일이다. 99년 외환위기 이후 경기부양 및 건설업 활성화를 위해 취해진 분양가 자율화 조치가 8년 만에 막을 내리게 된 셈. 하지만 그동안 참여정부 이후 계속됐던 정책 실패에 따른 학습효과 때문일까. 참여정부 내내 수많은 정책에도 불구, 집값이 치솟았던 전례가 아직 뇌리에 남아있는 만큼 지금 초미의 관심사가 되고 있는 분양가상한제의 효과에 대해서도 반신반의하는 사람들이 적지 않다.
아파트 분양가는 크게 택지비에 건축비와 가산비를 더해서 결정된다. 이중 건축비의 경우 분양가상한제가 적용되는 오는 9월부터는 건교부가 책정한 '기본형 건축비'가 공공과 민간 등 모든 아파트 건설원가의 기준이 된다. 지난달 24일 건설교통부가 제시한 기본형 건축비는 소형(전용 85㎡ 이하) 아파트 3.3㎡(1평)당 431만8000원, 중대형(전용 85㎡ 초과) 아파트는 439만1000원. 이것은 지금보다 소형은 0.5%, 중대형은 0.6% 낮아진 수준에 불과하다.
이처럼 기본형 건축비 인하폭이 생각보다 작아 분양가 인하 효과도 정부가 당초 장담했던 수준에는 못미칠 것으로 예상된다. 정부는 기본형 건축비와 땅값을 낮추고 마이너스 옵션까지 적용하면 시세보다 20% 이상 싸게 아파트를 분양할 수 있을 것으로 보고 있지만, 실제 인하 효과는 10% 수준에 그칠 전망이다. 특히 마이너스 옵션은 마감자재 선택의 폭을 넓히는 수단이지 직접적으로 주택가격 자체를 낮추는 효과는 크지 않다. 오히려 입주자가 따로 설치하게 될 경우 비용이 더 늘어날 수도 있다. 소비자들은 현재 완제품으로 나오는 마감재 수준에서 분양가가 내려갈 것으로 기대하는 것인 만큼 마감재를 제외하고 껍데기만 싸게 판다면 소비자 입장에선 가격이 예전보다 낮아진 것이라고 체감하기 힘들다.
그동안 분양가상한제가 적용되지 않았던 민간택지 아파트는 새 기본형 건축비를 적용할 경우 어느 정도 가격에서 거품을 빼는 효과가 있겠지만, 이미 분양가상한제가 시행되고 있는 공공택지 내 아파트는 가격 인하폭이 크지 않을 것으로 보인다. 더구나 올해는 분양가 상한제 대상인 민간택지 아파트가 별로 없는 데다, 택지비도 실제 매입가격을 인정받는 사례가 많아 소비자들이 체감하는 분양가 인하 효과는 내년 이후에나 나타날 전망이다.
올 들어 약세를 보이고 있기는 하지만 주택 구매 수요가 시장에서 완전히 사라진 것은 아니다. 결국 언제든 대기수요가 진입할 수 있다고 가정한다면, 분양가상한제가 당초 예상보다 효과가 없을 경우 이에 실망한 수요자들이 다시 기존 주택시장으로 재진입하는 '리턴' 현상이 나타날 수도 있다는 얘기다. 늘어나는 수요만큼 주택시장은 다시 자극받게 될 가능성이 충분하다.
즉, 9월 분양가상한제가 실제 시장의 소비자들에게 전해지는 체감효과 여부에 따라 시장은 지금과 전혀 다른 흐름으로 전개될 수도 있다는 것. 조용한 물 위에 작은 돌 하나가 큰 파문을 만들 듯 불안정하나마 고요한 조정기를 맞고 있는 부동산시장에 9월 분양가상한제는 새로운 국면으로 전환될 수 있는 중요한 변수로 떠오르고 있다.