'대형'은 인기 시들, 중소형은 불티 '양극화'

주택담보대출 규제 강화와 분양가 인하를 큰 틀로 하는 1·11대책이 발표된 지 6개월이 지났다. 말도 많고 탈도 많았던 지난해 하반기 부동산 광풍을 가라앉히기 위해 연초부터 발표됐던 1·11대책 이후 부동산 시장은 어떻게 변했을까?

부동산정보업체 스피드뱅크의 조사에 따르면 1·11대책 이후 6개월간 서울 아파트값은 0.02% 하락했고, 경기지역 역시 0.49% 떨어진 것으로 나타났다. 1·11대책 발표 전 6개월간 서울이 10.69%, 경기지역이 12.77%씩 크게 올랐던 것에 비하면 두드러진 약세다. 지난해 9.17% 상승했던 신도시는 1.27% 하락해 수도권에서 가장 큰 폭의 하락세를 기록했다.

특히 지난해 집값 상승의 진원지로 불리며 거품 붕괴를 경고 받았던 버블세븐 전 지역은 아파트값이 일제히 하락했다. 목동이 속한 양천구는 5.01% 떨어져 가장 큰 폭의 하락세를 나타냈고, 1·11대책 전 6개월간 11.28% 올랐던 송파구는 3.20% 떨어졌다. 강남구 역시 10.92%의 높은 상승률을 뒤로 하고 1.67% 하락했다. 1·11대책 전 6개월간 13.42% 상승했던 과천시도 1·11대책 발표 이후에는 6.35% 떨어져 수도권 전체를 통틀어 가장 큰 폭의 하락세를 보였다.

분양가상한제의 직격탄을 맞은 재건축 아파트는 전체 하락세를 주도했다. 1·11대책 전 6개월간 9.87% 상승했던 서울 재건축 아파트값은 대책 발표 이후 1.73% 떨어졌다. 강남, 서초, 송파, 강동구 등 지난해 아파트값 고공행진의 선두주자였던 강남권 재건축단지들이 모두 내림세를 기록했다.

무엇보다 1·11대책에서 수요자들의 자금을 압박한 '돈줄죄기' 공략이 적중했다. 단기적으로 가장 즉각적인 효과가 나타나는 규제인 만큼 수요가 급격히 위축되는 동시에 세부담 및 대출부담에 따른 매물이 조금씩 등장하기 시작했다. 이로 인해 대출규제와 세금 증가에 따른 부담이 커진 강남권 재건축단지 등 중대형 고가 아파트 지역은 1·11대책의 직격탄을 맞았다. 세금부담과 대출규제 강화는 소형 아파트에 대한 선호도를 높이는 계기가 됐고, 분양시장에서도 대출규제로 돈줄이 막히고 보유세 부담이 커진 대형은 인기가 시들했던 반면, 중소형은 높은 청약률을 보이는 양극화 현상도 나타났다. 결과적으로 1·11대책은 지난해 하반기 무서운 기세로 치솟던 아파트값 상승세의 가속페달을 멈추게 하고, 요동치던 수도권 아파트 시장을 잠재우는 효과를 거두는 데에는 확실히 성공한 셈이다.

최근 들어 일부 저가 매물을 중심으로 거래가 이루어지면서 하락세를 접고 오름세로 반전되기는 했지만, 양도세와 보유세 등 세금부담과 대출규제가 여전하고 하반기 경기회복에 따른 금리인상 등이 예고된 상황에서 매수세가 살아나기는 쉽지 않을 것으로 판단된다. 또 이르면 3·4분기 중에 총부채상환비율(DTI) 규제가 제2금융권에도 확대 적용될 예정이어서 앞으로는 보험사와 저축은행 등 제2금융권에서도 담보만으로 대출받아 집을 사는 일은 더욱 어려워지게 됐다. 더구나 계절적으로는 장마철과 여름 휴가철 등 비수기로 접어드는 데다 오는 9월 분양가상한제 시행을 앞두고 무주택자를 비롯한 수요자들이 저렴한 분양을 기다리면서 주택 매입을 미루고 있는 만큼 당분간 이같은 약보합장세는 좀더 이어질 것으로 전망된다.

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