“철저한 정보수집이 경매성공 열쇠”
전세금 정도로 내집 마련 가능
‘현장답사’ 통해 시세차익 높여
얼마 전 막 ‘경매 초보’ 딱지를 뗀 박제옥((33·경기 부천시 원미동)씨도 경매를 통해 알짜배기 오피스텔을 장만한 케이스. 그녀의 경매 진행과정을 따라가다보면 주택 경매의 원리와 노하우를 이해할 수 있다.
결혼 5년차 직장인인 그녀가 경매에 입문하게 된 계기는 특이하다. 처음엔 그저 ‘투잡(Two-Job)’을 가져보자는 생각에서 공인중개사 준비를 했었다. 그런데 수험서에서 발견한 ‘경매’라는 단어에 그만 필이 꽂혀서 경매 삼매경에 빠지게 된 것.
“경매를 공부해야겠다고 결심한 후 다음 카페 ‘야생화의 실전경매’에 가입했어요. 이곳에서 인맥도 쌓고 카페에서 주최하는 공개강좌를 쫓아다니며 정보력도 키웠어요. 또한 경매 관련 사이트에 부지런히 접속해 최신 정보를 모았죠.”
드디어 박씨는 준비 6개월여 만에 난생 처음 경매 투자에 나섰다. 재테크로 활용도가 높은 ‘오피스텔’ 물건을 찾아 입찰한 것. 하지만 응찰가를 너무 낮게 책정한 탓에 세번 연속 실패. 그러나 심기일전해 네번째 오피스텔 경매에 도전했다. 법원 감정가는 4500만원.
박씨는 우선 물건의 ‘권리분석’에 들어갔다. 대법원에서 등기부등본을 발급받아 채권, 채무 관계를 따져보고 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 여부 등을 확인했다. 소유권 이전시 특별한 문제가 없을 것이라는 판단이 섰다. 다음 단계로 박씨는 주말을 이용해 현장답사를 시작했다.
“경매 입찰일에 보름 정도 앞서 오피스텔에 미리 가봤어요. 관리실에 찾아가 세입자들의 신원은 확실한지, 관리비는 연체되어 있지 않은지 등을 알아봤지요. 역세권인 데다 인근에 공원, 멀티플렉스 영화관, 대형 마트 등이 있어 마음에 들더군요. 근처 부동산에서 이 오피스텔이 주변 시세보다 2000만원 정도 싸게 나왔다는 것과 근처에 전철역이 생기면서 향후 높은 가격 상승이 예상된다는 사실도 확인했죠.”
입찰 당일, 박씨는 현장답사를 통해 얻은 정보를 기반으로 입찰가를 4800만원 선으로 잡았다. 좋은 조건 때문인지 입찰자들의 경쟁률이 치열했다. 하지만 결국 승리의 여신은 박씨의 손을 들어줬다. 꿈에 그리던 오피스텔을 낙찰받게 된 것이다.
낙찰된 후 박씨는 낙찰금과 수수료, 그리고 임차인에게 제공한 이사비용(150만원)을 포함한 총비용(5500만원)을 은행 대출(3000만원)과 기존 보유자금(2500만원)으로 충당했다.
결과적으로 박씨는 경매를 통해 총 3000만원 정도의 시세차익(현재 시점)을 봤고 매달 오피스텔에서 나오는 월세 50만원까지 챙길 수 있게 됐다.
‘경매 도사’에게 듣는 실전경매 노하우
주택 경매 초보자일수록 ‘권리분석’과 ‘응찰가 산정’에서 오류를 범하기 쉽다. 우선 경매로 나온 물건 자체의 권리관계가 복잡한 경우가 많아 경매 물건에 대해 철저한 권리분석이 선행되어야 한다. 등기부등본을 떼어 채권, 채무 관계를 따져보고 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 등 낙찰이 되더라도 말소되지 않는 권리를 잘 살핀다. 이를 위해선 등기부등본을 분석하는 법부터 마스터해야 한다.
또한 응찰가를 써내는 것에도 주의가 필요하다. 낙찰받을 욕심에 무턱대고 높은 가격을 써냈다가는 손해를 볼 수도 있다. 사전에 적정한 ‘입찰가’를 정하기 위해선 반드시 임장(현장답사)이 필요하다. 경매주택 주변을 돌아보고 임차인과 부동산업자, 건물관리자 등을 만나 현재 시세, 향후 집값 상승 가능성, 주변 환경, 임차인의 전입 시기, 거주 여부, 주택 내부상태 등을 확인한 후 적정한 수익이 보장되는 선에서 입찰가를 결정한다. 물론 자신의 자금동원 능력도 고려해야 한다. 단, 경매로 주택을 구매할 경우 주택 유형에 따라 최고 낙찰가의 70%를 은행에서 대출받아 결제할 수 있으므로 이를 적극 활용한다.
