전세 계약 시 등기부등본 필수 확인
주택도시보증공사, 안심전세 앱 확인
박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원
“선순위 세입자와 보증 금액,
실제 대출 금액 계약서에 첨부해야”
우병탁 신한은행 WM사업부 팀장
“더 구체적으로 공인중개사 업무 범위 명시해야”

23일 서울 강서구 화곡동의 한 부동산에 걸린 빌라 전세 정보. ⓒ연합뉴스
23일 서울 강서구 화곡동의 한 부동산에 걸린 빌라 전세 정보. ⓒ연합뉴스

최근 인천 미추홀과 경기도 동탄 등에 이어 서울 은평구에서도 전세 사기를 당했다는 신고가 접수돼 경찰이 수사를 시작했다. 소중한 전세금을 지키기 위해 전세 계약 전‧후 등기부등본 필수로 확인하고, 안심전세 앱을 확인해야 한다고 전문가는 조언한다. 이 밖에 이사 후 확정일자를 받고, 전세권 설정을 하면 임대차 계약이 끝날 때 전세보증금을 돌려받는 데 도움이 된다.

전세시장이 얼어붙었다곤 하지만 전세를 선호하는 세입자도 적지 않다. 일부 세입자에겐 전세금은 전 재산이나 다름없어 전세사기가 발생할 경우 생활고를 호소하는 경우도 있다. 정부가 지난달 27일 ‘전세 사기 특별법’까지 발의한 이유기도 하다.

일반 계약은 공인중개사 통해

한국공인중개사협회(이하 협회) 관계자는 “전세 계약 때 중개료를 아끼기 위해 직거래를 하는 경우도 있는데 일반적인 계약이라면 공인중개사를 통해 계약하는 게 사고 위험이 주는 건 사실”이라며 “전세 사기에 공인중개사가 개입된 경우를 대비해 정상적인 공인중개사인지 확인해야 한다”고 설명했다. 전문가들은 지역에서 공식적으로 중개업이 등록된 오랫동안 중개업을 해온 중개사를 통해 서비스받는 게 안전하다고 입을 모았다.

주변 주택 시세도 알아보세요

협회 관계자는 세입자의 사전 조사를 강조하며 “전세 사기 사건이 나온 빌라왕이나 건축왕 이야기를 보면 계약하려는 지역의 주택 가격을 알아야 한다”며 “시세는 부동산114나 한국 부동산을 통해 알 수 있고, 계약하려는 집이 내 임차보증금에 비해 과도하게 높지는 않은지 자기만의 기준이 있어야 한다”고 덧붙였다. 협회는 “협회에서 운영하는 한방 계약 시스템을 통해 임대인의 신용 정보를 조회해 볼 수 있다”고 조언했다.

원희룡 국토교통부 장관(사진 왼쪽)이 3월 23일 서울 종로구 광교에서 열린 청년 전세 사기 예방 캠페인에 참가해 임차주택 시세와 집주인 정보를 확인할 수 있는 ‘안심전세앱’ 설치를 독려하고 있다. ⓒ연합뉴스
원희룡 국토교통부 장관(사진 왼쪽)이 3월 23일 서울 종로구 광교에서 열린 청년 전세 사기 예방 캠페인에 참가해 임차주택 시세와 집주인 정보를 확인할 수 있는 ‘안심전세앱’ 설치를 독려하고 있다. ⓒ연합뉴스

안심전세앱 2월부터 서비스

주택도시보증공사가 내놓은 안심전세앱이 지난 2월부터 서비스를 시작했다. 내달부터는 신축 주택의 준공 전 시세와 광역시‧수도권의 각종 부동산 시세를 제공한다. 체납 세액이나 대출도 확인할 수 있다. 내달부터는 집주인이 직접 세입자에게 어플로 정보를 전송할 수 있다.

전세 보증보험 같은 경우에는 가입 여부를 반드시 확인해야 한다. 임대사업자는 2021년 9월부터 반드시 가입해야 하는데, 각종 면제 사유가 있어 살펴봐야 한다. 또, 보증보험에 가입 못 했거나 세금 체납, 근저당 사실이 발견되면 계약 해지와 보증금 반환을 요구할 수 있게 하고 집주인 명의가 바뀔 경우에도 보증금을 우선 받는다는 조건을 특약으로 명시해야 한다.

ⓒPixabay
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선순위 세입자와 보증 금액,
대출 금액 계약서에 첨부해야

전문가들은 전세 사기가 발생할 때 임대인이 주민등록등본을 위조한다던가 공문서를 위조하는 것에 대해 세입자들이 피해를 봤다고 지적한다. 아울러 전세 사기를 방지하기 위해서는 임대인의 신원을 명확히 할 수 있는 조회 시스템을 구축해서 피해자가 발생하지 않도록 해야 한다고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “다가구, 다중주택의 깡통전세를 막기 위해서는 집주인에게 더 의무를 부과해야 한다”며 “다가구 주택은 계약 시 집주인이 선순위 세입자와 보증 금액, 실제 대출 금액을 계약서에 첨부하도록 의무화해야 한다”고 진단했다.

공인중개사의 업무 범위가 관행적으로 물건과 사람을 소개해 연결하는데 국한돼 있는 부분은 장기적으로 개선이 필요하다는 목소리도 나온다.

우병탁 신한은행 WM사업부 팀장은 “지금도 법률상으로는 권리관계에 대한 이상 여부에 관해 확인을 하게 돼 있지만 더 구체적으로 공인중개사의 업무 범위를 명시할 필요가 있다”며 “예컨대 중개대상물 확인 설명서도 재검토해 실질적으로 임대인과 임차인 양쪽에 고지 확인하는 절차를 개선할 필요가 있다”고 밝혔다. 현재는 형식적으로 고지하고 날인하는 관행이 형성돼 있다는 게 전문가 조언이다.

ⓒ주택보증공사
ⓒ주택도시보증공사

안심전세포털서 전세계약 체크리스트 확인

주택도시보증공사는 안심전세포털(http://www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp)에서 전세 계약 체크리스트를 제공한다.

집 계약 전 주택 시세에 비해 보증금이 과도하지 않은지, 등기사항전부증명서상 문제는 없는지, 건축물대장에 맞게 건축물이 이용되고 있는지 등을 확인해야 한다.

ⓒ주택도시보증공사
ⓒ주택도시보증공사

주택 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB시세, 부동산재테크 시세, 부동산 공시가격, 오피스텔은 국세청에서 공시한 오피스텔 기준 가격을 참고하면 된다.

등본, 건축물대장은 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 발급받을 수 있다. 건축물대장은 정부24 사이트에서 발급받을 수 있다.

ⓒ주택도시보증공사
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집 계약할 때는 계약 내용을 녹음하고 해당 내용을 계약서에 꼼꼼히 기록하는 게 중요하다.

이외에도 올바른 계약을 위해서는 주택소유자, 대리인, 공인중개사, 계약 내용, 특약사항, 이렇게 총 5가지 요소를 확인해야 한다.

ⓒ주택도시보증공사
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집을 계약한 뒤에는 사는 도중에 임대인이 바뀌게 되거나, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 대비해야 한다. 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있다. 대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있다.

ⓒ주택도시보증공사
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잔금 치르기 전 확인한 등기부등본에 변동사항은 없는지, 집 상태가 계약조건과 동일한지 살펴야 한다. 대항력을 위해서는 집 열쇠를 모두 받았는지(출입문 비밀번호를 전달받았는지), 확인하고 전입신고를 해야 한다. 우선변제권을 위해서는 전세 계약서를 작성하고 즉시 확정일자를 받아야 한다.

ⓒ주택도시보증공사
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