시세‧등기부등본 확인 필수
계약할 때는 전자 계약으로
특약‧보험도 포함하면 좋아
집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 사고 금액이 역대 최대치를 기록했다. 집값 약세에 전세사기 피해자들이 늘어나고 있다는 뜻이다.
12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 8월에만 전세보증금반환보증보험 사고금액은 1089억원, 건수는 511건으로 집계됐다. 사고 금액과 건수 모두 역대 최대‧최다치였다.
특히 이른바 ‘악성 임대인’(집중관리 다주택 채무자)으로 인한 피해가 집중됐다. 악성임대인은 지난 7월 말 기준 개인과 법인을 포함해 총 203명에 달했다. 같은 기간 미회수액이 100억원 이상인 악성 임대인은 14명인데, 이 중에는 578억원(285건)의 보증금을 떼먹은 집주인도 있다.
시세‧등기부등본‧부동산 등
기초 정보 확인이 가장 중요
그렇다면 전세사기를 피하기 위해서는 어떻게 대처해야 할까. 우선 가장 기본적으로 주변 시세를 확인해야 한다. 전세는 시세의 최대 70~80% 선이다. 이보다 너무 비싼 경우를 피하면 집주인이 매매 가격보다 비싸게 전세 계약을 맺고 해당 매물을 다른 이에게 넘겨버리는 ‘깡통’ 계약을 예방할 수 있다.
부동산 등기부등본을 확인하는 것도 기본적이다. 등기부 본상 소유자와 임대인의 신분증을 대조하여 일치하여 확인하면 건물 관리인이 세입자와 전세 계약을 진행하고, 집주인에게는 월세로 계약했다며 보증금을 가지고 도망가는 경우나 월세 세입자가 집주인 행세를 하며 또 다른 세입자를 구해 전세 보증금을 가로채는 경우를 막을 수 있다. 또 등기부등본의 ‘을구’에서 주택에 빛이 얼마나 있는지 확인할 수 있다. 박상흠 법무법인 우리들 변호사는 “담보대출이 50~60%이상인 곳은 경매로 넘어갈 가능성이 높기 때문에 그런 매물은 피해야 한다”고 조언했다.
이때 주택 소유자가 국세가 많다면 자칫 집이 경매에 넘어갈 경우 국가가 경매금을 가저갈 수 있다. 국세 우선의 원칙에 의해 국가의 채권이 0순위고, 그 다음으로 근저당권 순위가 따르기 때문이다. 국세는 등기부등본에 표시되지 않으므로 이를 막기 위해서는 ‘납세증명서’를 요구하는 것이 좋다.
부동산도 완전히 믿을 수는 없다. 공인중개사 자격증이 없는 이가 중개업 등록증이나 자격증을 빌려 부동산 중개사무소를 차리고, 월세로 여러 채의 주택을 임차한 다음 중개업자와 공모해 집주인으로 신분을 위장. 여러 세입자와 중복 계약을 체결해 전세 보증금을 가로채는 경우도 있기 때문이다. 국가공간정보포털(http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679#none)에서 공인중개사 신분을 조회해 이를 예방할 수 있다.
계약할 때는 전자계약으로
전세보증금 반환보험 들고 특약 포함
집과 집주인, 부동산에 문제가 없어 계약을 진행하고자 한다면 전자계약을 추천한다. 국토교통부 부동산거래 전자계약 시스템을 이용할 때는 휴대폰 본인인증을 해야 하기 때문에 임대인‧집주인의 신원이 보장된다는 장점도 있고, 확정일자가 자동으로 부여된다. 무엇보다도 전세자금 대출, 주택대출 금리 할인 0.2%P, 전세보증보험금 할인 0.1%P를 받을 수 있다.
전세보증금 반환보험에 드는 것도 추천한다. 전세보증금반환보증이란 전세계약이 끝났는데도 집주인(임대인)이 전세 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증기관이 임대인을 대시해 임차인에게 전세보증금을 반환해 주는 상품이다. 현재는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’과 SGI의 ‘전세금 보장 신용보험’이 있다. 주택도시보증공사 전세보증보험의 경우 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있다. 보증료가 나가지만 그것보다 큰 돈인 전세 보증금을 지킬 수 있는 방법 중 하나다.
계약서를 작성하면서 특약 사항을 넣는 것도 좋다. ‘계약일부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 한다. 이를 위반 시 계약가의 배액을 임차인에게 지불하며 임차인은 계약 해지를 요구할 수 없다’등의 내용을 작성하면 확정일자와 전입신고 다음날 대항력과 우선변제권이 생겨나는 것을 이용해 계약 당일 날 집주인이 건물을 담보로 대출을 받거나 타인에게 집을 양도하는 것을 막을 수 있다.
다행인 것은 정부가 전세사기의 심각성을 인지하고 대책방안을 내놓고 있다는 점이다.
정부는 지난 1일 해당 내용을 담은 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했다. 해당 방안에 따르면 전세계약 시 확인해야하는 적정시대, 악성임대인 명당 등을 확인 할 수 있는 ‘자가진단 안심전세 앱'을 구축‧배포하기로 했다. 또 현재는 체납 세금, 선순위 세입자 보증금(다가구주택)은 임대인 협조 없이 확인 어려우나 앞으로는 입차인이 해당 내용을 확인 요청하는 경우 임대인이 해당 정보 제공을 의무화하도록 했다.
전세 사기를 당했을 경우 계약을 무효로 만드는 특약도 추가한다. 특히 부동산 임대 표준계약서에 ‘세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다’는 특약을 꼭 넣게한다. 금융권에서 주택담보 대출 신청이 들어왔을 때, 확정일자 현황을 확인하고 전세보증금을 감안하도록 은행과도 협의할 예정이다.
또 정부는 담보 설정순위에 상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 하는 ‘최우선 변제금액’도 높이고 경제력이 낮은 청년층이나 신혼부부에게 전세보증보험 보증료를 일부 지원하겠다고도 밝혔다.
박 변호사는 “가장 근본적인 건 국민들이 부동산과 친해지는 것”이라면서 “많은 사람들이 법이 어렵다는 생각을 하고 있는데 기초적인 정보만 알면 된다. 등기부를 떼어서 보는 법 등 기본적인 민법교육, 생활교육이 이루어지면 제도적 모순을 극복할 수 있을 것”이라고 설면했다.