재개발·재건축 규제 완화 22만 가구 공급
신규 택지 조성 확대 88만 가구
신탁 통한 도심복합개발 20만 가구
윤석열 정부가 앞으로 5년 간 전국에서 주택 270만 가구를 공급하기로 했다.
정부는 이를 실현하기 위해 각종 개발 규제 완화와 대규모 신규택지 발굴, 철도역세권 고밀개발, 사업심의 절차 간소화 등을 통한 사업절차 신속처리 등을 추진해나가기로 했다.
국토교통부는 16일 ‘국민 주거안정 실현방안’(이하 ‘8·16 대책’)을 발표했다.
국토부에 따르면 정부는 내년부터 2027년까지 5년 동안 270만 가구를 공급하기로 했다. 이는 문 정부가 약속했던 물량(2018~2022년·257만 가구)보다 13만 가구가 많은 것이다.
서울에서 50만 가구, 인천과 경기서 158만 가구 등 수도권에서만 208만 가구를 공급한다.
비수도권 지역에서는 광역·자치시에서 52만 가구, 8개도에서 60만 가구를 각각 준비하기로 했다.
사업유형별로는 재개발·재건축과 도심복합사업 등을 통해 도심지역에서 52만 가구를를 공급한다. 공공택지에서는 3기 신도시 물량을 포함해 88만 가구를를 건설하기로 했다. 나머지 130만 가구는 도시개발이나 지구단위계획구역, 기타 주택법 근거 일반주택사업 등을 통해 공급될 민간 자체 추진사업물량이다.
◆ 재개발 재건축 규제 완화해 22만 가구 공급
정부는 이같은 공급 물량 확보를 위해 대대적인 관련 규제 완화를 추진한다.
앞으로 5년 간 전국에서 신규 정비구역 지정 간소화 등을 통해 22만 가구를 확보하기로 했다.
서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만 가구를, 경기·인천에서 역세권과 노후주거지를 중심으로 4만 가구를 공급할 계획이다.
지방은 광역시 구도심 중심으로 8만 가구를 확보하는 것이 목표다.
재건축 사업 활성화의 걸림돌로 작용하고 있는 재건축 부담금은 크게 낮아진다. 재건축 부담금은 2006년 도입됐지만 법정논쟁 등으로 실제 적용이 미뤄졌고, 2018년 재시행돼 올해 처음으로 부과될 예정이었다.
안전진단 관련 규제도 완화된다. 구조안전성 비중(현행 50%)을 30~40% 수준으로 줄이고, 항목별 배점에 대해 관할지역 지자체장이 국토부와 협의를 거쳐 최대 10%포인트(p)까지 조정할 수 있도록 허용할 방침이다. 구조안전성 비중이 20~30% 수준으로 낮아질 수 있다.
◆ 신규 택지 조성 확대 통해 88만 가구 공급
정부가 안정적으로 주도할 수 있는 공공택지 공급도 지속적으로 늘려나가기로 했다.
문재인 정부 때 추진해온 3기 신도시와 지난해 발표한 광명·시흥 등 21만 가구 공공택지는 후속 절차를 계속 밟아나가기로 했다.
내년까지 15만 가구 내외의 후보지를 순차적으로 공개하기로 했다. 2024년 이후는 시장 상황을 고려해 물량을 조정할 방침이다.
대상지는 수도권과 지방의 수요가 높은 지역을 중심으로 하되, 산업단지와 도심·철도 인접지역이 최우선 타깃이다.
철도역 인근은 개발밀도를 대폭 높여 ‘콤팩트 시티’로 만들 계획이다. 현재 3기 신도시 가운데 광역급행철도(GTX) 역이 들어설 경기 고양 창릉과 남양주 왕숙에 콤팩트 시티가 시범 조성될 예정이다.
콤팩트 시티는 철도역 반경 500m~1km 이내에 위치한 지역에 100m 이상의 초고층 아파트와 복합쇼핑몰, 복합교통환승센터 등을 조성하는 것이다. 프랑스나 홍콩 등에서는 이미 활용되고 있는 도심개발 방식이다.
관심을 모았던 1기 신도시 재건축 허용 여부는 2024년으로 늦춰졌다. 정부가 도시 재창조 수준의 계획을 마련하기 위해 충분한 시간을 갖기로 했기 때문이다.
◆ 신탁 통한 도심복합개발로 20만 가구 공급
정부는 도심공급 확대를 위해 문재인 정부 때 추진했지만 실적이 미미했던 ‘도심복합사업’도 적극 활용하기로 했다. 사업방식은 공공 주도에서 민간도 사업주체가 될 수 있도록 바꾸기로 했다.
이를 위해 관련 법(‘도심복합개발법’)을 연내 제정하고, 토지주 3분의 2 이상이 동의하는 경우 신탁이나 임대와 분양을 혼함한 형태인 리츠 등이 주도하는 도심복합개발사업을 허용하기로 했다.
리츠가 주도하는 경우에는 토지주(지분의 50% 이상)와 금융기관 등이 참여하는 특수목적회사(SPC)를 설립하면 된다. 신탁사는 토지주 등으로부터 위탁을 받아 사업과 시공관리를 맡으면 된다.
민간도심복합 사업으로 추진되는 지역에는 공공사업 수준의 용적률 상향 조정과 양도소득세 이연(移延·납부시기를 늦추는 것)과 같은 혜택이 주어진다.
공공주도 도심복합사업은 기존방식을 유지하되 후속조치를 신속하게 처리하기로 했다. 다만 주민 호응이 낮은 지역(동의률 30% 이하)은 민간사업으로 바꾸도록 유도할 방침이다.