고은경/ 한국여성세무사회 부회장

금년 양도소득세 관련 개정 내용이 대부분 부동산 투기 억제 대책에 초점을 두고 있으나 그 중에서 유일하게 비과세 특례규정을 신설한 것이 있다. 바로 농어촌경제의 활성화를 위해 농어촌주택에 대해 양도소득세 1세대 1주택 비과세 특례규정을 신설했다는 것. 이는 갈수록 빈집이 늘어 황폐화된 농어촌에 도시자금의 유입을 촉진하고 한계농지의 효율적 이용을 도모하기 위해 제정됐다.

▲비과세 특례 대상 농어촌주택의 효과

기존에 1주택을 보유하는 1세대가 비과세 특례대상 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유한 후 기존에 보유하던 1주택을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택은 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도한 기존주택에 대해 비과세 요건(1세대1주택 3년 이상 보유, 2년 이상 거주) 충족시 비과세 규정을 적용한다. 본 규정은 2003년 8월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

▲비과세 특례 대상 농어촌주택의 범위

1세대 1주택 비과세 특례 대상 농어촌주택의 범위는 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.

① 농어촌주택의 취득기간: 2003. 8. 1∼2005. 12. 31

② 면적기준: 대지면적 200평 이내이고, 건물 연면적은 45평 이내(공동주택 전용면적 35평 이내)이어야 한다.

③ 가액기준: 농어촌주택의 가액은 취득당시는 국세청 기준시가로 7천만원 이하이어야 하며, 기존주택 양도시에는 농어촌주택의 기준시가가 1억원 이하이어야 한다.

④ 지역기준: 수도권 및 광역시를 제외한 읍·면 지역, 읍·면 지역이라도 도시 지역, 토지거래허가구역, 투기지역 및 관광단지 등을 제외한 지역에 소재하는 주택이어야 한다.

⑤ 보유기준: 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 한다.

단 농어촌주택의 종류는 단독주택, 아파트, 연립주택 모두 포함하며 이 법 시행일 이후에 주택을 취득하거나 신축하는 경우 및 기존에 취득한 대지에 시행일 이후 주택을 신축하는 경우도 포함한다. 또한 기존 농어촌지역 거주자가 타지역의 농어촌주택을 취득하는 경우에도 본 특례규정을 적용한다. 다만 이 법 시행일인 2003년 8월 1일 이전에 취득한 농어촌주택은 본 규정을 적용받지 못한다. 또 2005년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 2006년 12월 31일까지 잔금지급하는 농어촌주택은 포함한다.

▲취득 후 3년 이내에 기존주택을 양도한 경우

위의 요건을 충족하는 농어촌주택을 취득 후 3년 이상 보유한 후에 기존주택을 양도해야 비과세 특례규정을 적용받을 수 있다. 그런데 만약 농어촌주택 취득 후 3년 이내에 기존주택을 양도한 경우에는 일단 기존주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우에는 비과세를 적용한다. 그 후 농어촌주택을 3년 이상 보유했으면 그대로 종결되지만, 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않는 경우에는 기존주택에 대해 비과세한 양도소득세를 추징한다.

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