[권오형의 세무상식] 조물주보다 우대받는 건물주 (2)
[권오형의 세무상식] 조물주보다 우대받는 건물주 (2)
  • 권오형 공인회계사/세무사
  • 승인 2021.11.07 12:22
  • 수정 2021-11-09 10:42
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ⓒ픽사베이
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근로소득은 자신이 땀을 흘려서 얻는 소득이지만 정년이란 한계가 있다. 이자소득은 가장 안정적인 소득이지만 이자율이 물가상승율을 따라가지 못하므로 원금을 유지할 수 없다는 단점을 지닌다. 배당소득은 주식을 발행한 법인의 경영성과보다 예측하기 힘든 주식시장의 변동에 좌우되기 때문에 누구도 투자의 안정성과 수익성을 보증하기 어렵다.

부동산 투자의 경우 일반적으로 안정된 임대료가 보장되고, 물가 상승 이상으로 투자가액이 보장된다. 정부의 각종 규제에도 불구하고 많은 이들이 부동산 투자를 계속하는 이유다. 산신령연수원의 수석 졸업자도 졸업 후 백두산이나 한라산, 설악산 등을 선택하지 않고 강남부동산을 선택한다는 말이 있을 정도다. 천지를 창조한 조물주보다 건물주가 더 우대 받는 풍조가 만연되고 있는 현상도 부동산 투자의 중요성을 나타내는 것이라고 볼 수 있다.

부동산임대사업 수입금액의 소득금액은 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 계산하며, 비과세소득과 분리과세 임대소득은 합산하지 않는다.

△부동산사업소득금액=총수입금액(비과세·분리과세소득 제외)-필요경비

부부 합산 2 주택 이상 소유자의 주거용 건물 임대업에서 발생하는 수입금액 합계가 연간 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다.

부동산임대업 총수입금액의 계산에서 총수입금액은 해당 과세기간에 받았거나 받을 임대료의 합계액으로 한다. 임대료 외에 유지비나 관리비 등을 받은 경우에는 전기료·수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비·난방비 등은 총수입금액에 산입한다. 전세금의 경우 부동산 대여에 따른 임대료 등을 미리 받은 경우는 그 전세금은 계약기간의 월수로 나누어 해당과세기간부분만 총수입금액에 산입한다.

거주자가 부동산 등을 대여하고 보증금이나 전세금을 받은 경우에는 다음 계산과 같이 간주임대료를 계산해 이를 총수입금액에 산입한다. 다만 보증금의 합계액이 3억원을 초과하고 3주택 이상 보유자만 해당된다.

간주임대료란 부동산사업자가 부동산 임대용역을 제공하고 월세와는 별도로 전세보증금을 받은 경우에 전세보증금에 일정한 이율을 곱하여 계산한 금액을 말하며, 월세만 받는 임대사업자와의 공평을 기하기 위하여 수입금액에 합산토록 도입된 제도다.

간주임대료의 계산은 소득금액을 장부기장에 따라 계산하는 경우와 추계신고하는 경우로 구분되며,장부기장에 따라계산하는 경우는 다음과 같이 2가지로 구분된다.

주택과 부수토지를 임대하는 경우(부수토지만 임대하는 경우는 제외).

△총수입금액 산입금액=(해당과세기간의 보증금등의적수-3억원의 적수)×60/100×1/365×정기예금이자율-(해당과세기간의 해당 임대사업부문에서 발생한 수입이자와 배당금등의 합계액)

그 밖의 경우(주택만 임대하는 경우)

△총수입금액 산입금액=(해당 과세기간의 보증금 등의 적수-임대용부동산의 건설비 상당액의 적수)×1/365×정기예금이자율-해당 과세기간의 해당 임대사업 부문에서 발생한 수입이자와 배당금 등의 합계액

소득금액을 장부기록에 의하지 않는 경우에도 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(부수토지만 임대하는 경우는 제외)와 기타의 경우로 구분하여 계산한다.

※적수의 계산: 매월 말 현재 보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱해 계산한다.(소령53③)

※정기예금이자율: 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율의 평균 을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율(소칙23①).

※임대용 부동산의 건설비상당액: 임대용 부동산의 매입·건설비 중 임대면적에 상당하는 매 입· 건설비를 말한다.

※임대사업부문에서 발생한 수입이자와 배당금: 임대사업자가 기록한 장부 및 증빙서류에 의하여 당해 임대 보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한함(소령53➄➅)

부동산임대업 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 금액으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 필요경비의 계산방식은 그 내용이 방대하므로 다음 기회에 따로 설명할 예정이다.

그러나 부동산임대업도 사업소득의 범위에 속하므로 세금을 절약하기 위해서는 그동안 강조한 바와 같이 적자생존(적는 자가 살아남는다)의 원칙을 준수해 모든 거래를 세법에서 요구하는 장부에 기록해야만 절세의 효과를 얻을 수 있다. 전세보증금은 최소한 월임대료의 10배에 상당한 금액을 받아야 한다는 사실도 명심해야 한다.

권오형 회계사 Ⓒ삼덕회계법인
권오형 회계사 Ⓒ삼덕회계법인

*권오형 공인회계사/세무사는 경희대 경영학과를 졸업하고, 명지대에서 경영학 박사학위를 받았다. 제39, 40대 한국공인회계사회 회장을 역임하였고 삼덕회계법인 대표, 한국YWCA 감사로 재임 중이다.

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