고은경/ 한국여성세무사회 부회장
작년에 이어 올해까지 정부정책 중 가장 많은 변화와 혼란을 가져온 분야가 바로 부동산 관련 정책일 것이다. 다행히도 2003년 10월 29일 부동산종합대책을 발표한 이후로 부동산 가격은 안정세를 보이고 있다고 한다.
하지만 언제 다시 활화산이 될지 모르는 상황이어서 정부에서도 여전히 긴장의 끈을 놓지 않고 예의주시하고 있고 부동산 관련 세금이 대폭 강화되는 쪽으로 개정되었다.
이에 따라 자칫 부동산 투기와는 관계도 없는 선량한 납세자들이 잘 몰라서 불이익을 당할 수도 있기 때문에 조심해야 한다. 앞으로 몇 회에 걸쳐서 개정된 양도소득세 관련 내용 중 중요한 주제별로 검토해 보고자 한다. 먼저 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정 중 일부 지역에서 거주기간이 1년 이상에서 2년 이상으로 강화된 것과 관련하여 변경내용과 주의할 점을 알아본다.
국내에서 1세대가 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에 발생하는 양도소득에 대해서는 1세대 1주택 비과세 대상이 되나 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정, 고시된 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에 한해 1세대 1주택 비과세 적용을 받도록 개정했다.
이는 당해 주택에 거주 의사가 없으면서 장래 집값상승을 기대하고 전제자금, 융자 등을 통해 주택을 구입하는 등 재산증식 수단으로 주택을 보유하는 사례를 방지하고자 하는데 그 의의가 있다. 그 동안 1세대 1주택 비과세 규정과 관련하여 지역별로 비과세 적용기준의 변천 내용을 정리해 보면 다음과 같다.
2년 이상 거주해야 비과세되는 지역은 서울과 과천시 전지역과 5대 신도시지역 중 택지개발예정지구로 지정 고시된 곳만 해당되므로 5대 신도시지역 전체가 아니다. 따라서 2년 이상 거주요건 지역에 해당되는지 여부는 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 검색란에 '5대 신도시'라고 입력해 동명을 클릭하면 확인할 수 있다.
또 2003년 12월 31일 이전에 매매계약을 체결했더라도 잔금청산일(잔금청산전에 등기한 경우는 등기접수일)이 2004년 1월 1일 이후이면 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세 받을 수 있다. 다만, 2004년 1월 1일 현재 대체주택을 취득했거나, 혼인 및 노부모봉양을 위해 합가하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건 적용시 종전의 규정(3년 보유 1년 거주)을 적용하도록 경과 규정을 두었다.
투기목적 없이 10년 이상 장기 보유했더라도 거주하지 않았다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 다만, 공공사업으로 주택이 협의매수 또는 수용되거나 해외이주로 세대전원이 출국하거나 취학 또는 근무상 형편으로 계속해 1년 이상 국외거주가 필요하여 세대전원이 출구하는 경우 등 세법에서 열거한 부득이한 경우에 해당하는 때에는 거주사실이 없더라도 비과세 적용을 받을 수 있다.
재건축추진 아파트로서 사업시행 인가일 현재 1세대 1주택이며 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하였다면 재건축입주권 상태에서 양도하더라도 비과세혜택이 적용되지만, 사업시행인가일 현재 2년 거주요건을 충족하지 못했다면 준공후 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세 규정을 적용받을 수 있다.