"주택 공급 효과 크지 않고 오히려 수요 촉진"
"집값, 기준금리 내려갈수록 주가 올라갈수록 상승"
재개발·재건축은 주택 공급 효과가 크지 않고 주택 가격 안정화에 효과가 없다는 연구 결과가 나왔다.
30일 통계청 'KOSTAT 통계플러스 2021년 봄호'에 게재된, 최은영 한국도시연구소장과 구형모 서울시립대 조교수의 '실거래가를 통해 본 주거 정책과 주택 가격의 변화' 연구에 따르면 역대 정부가 펼친 재개발·재건축 등 정비사업의 공급 효과는 미미했다.
이명박·박근혜 정부에서는 공공임대주택 공급 비율 축소, 재건축 초과이익환수에 의한 부담금 유예, 분양권 전매 허용 등을 통한 규제 완화가, 노무현·문재인 정부에서는 규제 강화가 이뤄졌다.
연구팀은 서울 전체 주택 공급량에 대한 재개발·재건축의 비율을 분석하기 위해 2015~2019년 재개발·재건축 준공 현황을 살펴봤다.
재개발로는 2016년과 2019년에, 재건축으로는 2019년과 2018년에 상대적으로 많은 주택을 준공했지만, 재개발·재건축 사업은 기존 주택의 멸실을 가져오기 때문에 이를 고려한 순 주택 공급은 많지 않았다.
인구주택총조사 기준의 구분 거처를 고려하지 않은 2019년 서울의 주택 수는 약 290만호이며 2016~2019년 총 주택 공급량은 16만720호로 추정된다.
연구팀은 "재개발·재건축을 통한 2016~2019년 서울의 순주택 공급량이 1만3902호(8.6%)에 불과하다"면서 "재개발·재건축 활성화는 수요 촉진 정책이지 공급을 담당하는 영역이 아니다"라고 설명했다.
재개발은 기존 주택 수와 공급 주택 수의 차이가 크지 않아 4년간 473호 공급에 그쳤다.
재건축을 통한 순주택 공급량은 2018년 4713호, 2019년 5457호로 최근 증가했고 재개발에 비해서는 많지만 4년간 순 공급량(1만3429호)이 전체 주택 순 공급량에서 차지하는 비율은 8.4%에 그쳤다.
수요 확대 정책보다는 수요 축소 정책이 단기적으로 주택 가격에 미치는 영향이 더 컸지만, 정책의 효과가 오래 지속되지는 않았다.
공급 확대 정책 시행 이후에는 가격 하락하는 경향을 주로 보이지만 지난해 5·6 대책 이후에는 큰 폭의 가격 상승이 이뤄졌다.
기준금리 인하라는 거시경제 변수가 주거정책에 비해 큰 영향을 미친 것으로 판단된다.
연구에 따르면 주택 가격은 기준금리가 내려갈수록, 종합주가지수가 올라갈수록 상승했다.
기준 금리가 1% 감소할 경우 단위면적당 평균 주택 매매가격은 약 27만7000원 상승하고 종합주가지수가 100포인트 상승하면 평균 주택 매매가격은 6만원 올라갔다고 연구팀은 설명했다.
연구팀은 "재개발·재건축은 주택 공급 효과가 크지 않을 뿐만 아니라 주변 시세에 미치는 영향이 시기에 따라 달라 주택 가격 안정을 위한 유효한 정책 수단이 아닌 것으로 확인됐다"며 "호가가 실거래가와 경합하고 있는 현재 상태를 바꾸는 것이 우선적으로 필요하다"고 지적했다.