임대차 3법 집주인의 역습?... 전세 대출 증액 등 법 사각지대 정보 공유
임대차 3법 집주인의 역습?... 전세 대출 증액 등 법 사각지대 정보 공유
  • 조혜승 기자
  • 승인 2020.07.31 15:57
  • 수정 2020-07-31 15:57
  • 댓글 0
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서울 전셋값, 57주 연속 오름세…전세 매물 부족 기인
전세자금 대출 집주인 동의 필요하다는 부분에 대해
국토부, 전세금 대출 연장에 동의 불필요... 증액도 반드시 필요하지 않다는 입장
서울 송파구 아파트 단지 상가의 부동산 중개업소 아파트 매물 정보가 비어있는 모습.ⓒ뉴시스

임대차3법의 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일 바로 시행되면서 분노한 일부 집주인들이 반격에 나섰다.

모든 세입자가 1회(2년) 계약 갱신이 가능하고 집주인은 임대료를 5% 이내로만 올려야 하며 세입자 동의 없이 전세를 월세로 돌리지도 못함에 따라 집주인들의 분노가 극에 달했다. 집주인들이 법 시행 전 서둘러 기존 세입자를 내보내고 새로운 계약서를 쓰는 편법을 썼다. 그러나 이마저도 법시행으로 막히자 일부 집주인들은 ‘세입자 내쫒기’ 공부에 열중하는 모습을 보이기도 하고 있다. 

이날 포털 부동산 카페에는 ‘임대차3급 소급’ 효력 없애는 방법, ‘임대차3법에 대처하는 방법’ ‘세입자가 자발적으로 나가는 방법’ 등이 적힌 내용으로 도배돼 있다. 일부 집주인들은 새 전세권자를 들이거나 이마저도 여의치 않으면 세입자의 전세 대출 만기 연장시 동의하지 않는 방법을 우선 고려하고 있다. 부동산 커뮤니티에서 기존 세입자가 계약갱신청구권과 전월세상한제를 이류로 임대로 상승 5% 이내 범위에서 재계약을 요구하면 전세자금 대출 연장에 동의하지 말고 해당 세입자를 내보내고 새 세입자와 계약하면 된다는 내용이다. 임대차3법은 새로운 세입자를 받으면 집주인이 보증금을 시세에 맞춰 올릴 수 있다. 전세 대출을 증액할 경우 집주인 동의 없이 추가 대출이 안 되는 법 사각지대를 노린 것이다.

은행이 전세 대출을 해 줄 때 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증 등 3곳의 보증을 담보로 자금을 빌려준다. 이 중 HUG와 서울보증은 전세보증금을 기반으로 하는 대출이기 때문에 집주인 동의가 필요하다. 주금공 보증도 집주인과 세입자가 계약을 했는지를 확인하고 있다.

은행권 관계자는 ”주택금융공사와 주택도시보증공사, 서울보증 등에서 보증을 담보로 전세대출을 받을 때 집주인 동의가 필요하다“며 ”질권설정이 된 경우 집주인 동의가 필요하지만 안 된 경우 집주인 동의가 필요치 않다“고 말했다. 이어 ”국토부가 말한 전셋값의 증가액에 대한 추가 대출에서 단순히 공시송달에 의한 통지 절차라는 것은 공문이 내려오지 않았고 아직 들은 바 없다“라고 했다.

한 집주인은 카페에서 ”후순위 대출을 받는다. 3달만 연체하면 경매한다고 경고문이 날라오는데 대부분 세입자는 불안해서 나간다고 한다. 연체 이자는 좀 물지만, 전세금을 훨씬 올려받으면 된다“라며 공유했다.

집주인은 또 전셋집에 실거주로 입주해 세입자를 나가게 한 뒤 월세로 전환하는 방식이나 집주인이 세입자에게 월세 3개월 치인 권리금을 주고 쫓는 공부를 하고 있다. 임대차3법에 따르면 집주인이 실거주한다는 이유로 기존 세입자를 보낸 뒤 다른 세입자를 받았다가 갱신 가능 계약기간 이내 발각되면 기존 세입자가 임대료 3개월분이나 2년간 임대료 차액, 합의된 보상금 중에서 가장 높은 금액을 받을 수 있게 돼 있어서다. 이에 따라 집주인은 기존 세입자와 합의해 임대료 3개월분을 미리 지급하고 내준 보상금을 보증금을 인상해서 새 계약을 체결한 뒤 새 세입자를 통해 해결하려는 것이다.

이에 대해 국토부와 금융위원회는 31일 공동 보도자료를 내고 ”주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세대출 보증을 받은 세입자가 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 집주인 동의가 필요하지 않고 대출을 증액할 때 반드시 동의를 받아야 하는 것은 아니다“라고 설명했다.

두 기관은 이어 HUG 등 전세대출 보증은 채권양도나 질권설정 방식으로 이뤄지는데 이 방식은 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지하는 것으로 대항요건을 충족한다고 했다. 다만 대출방을 때 은행 등 대출기관은 집주인에게 임대차 계약의 존부나 허위 여부 등을 확인하지만 이것이 집주인의 동의를 구하는 절차가 아니라고 해명했다.

두 기관은 계약갱신청구권제와 전월세상한제 등 전세계약 갱신 시 전세대출 연장 등이 월활히 시행되도록 보증기관의 내부 규정 등을 명확하게 만들 계획이라고 밝혔다.

한편 한국감정원이 지난 27일 기준 집계 발표한 7월 넷째 주 주간 아파트 가격동향을 보면 서울의 전세가격은 지난주 대비 0.14% 오르며 57주 연속 상승했다. 임대차3법 우려에 수도권 지역 전세 매물 품귀 현상이 이어지면서 상승폭도 지난주 012%보다 더 커졌다. 주간 기준 올해 1월 6일 조사 이후 7개월만에 가장 많이 올랐다.

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