집값 오르면 주택연금 수령액도 오를까?

주택연금 가입연령이 만 60세에서 만 55세로 낮아지면서 약 115만 가구가 추가로 주택연금에 가입해 자기 소유 주택에 살면서 생활자금을 마련할 수 있게 됐다.  

주택연금은 금융기관에 소유하고 있는 시가 9억원 이하 주택을 담보로 제공한 뒤 매달 고정적인 생활자금을 연금식으로 받는 장기주택저당대출이다. 일명 역모기지론의 한 종류다. 당사자가 사망하거나 이사하면 해당 주택을 처분해 대출금을 상환하는 방식으로 주거 안정과 생활안정을 보장하는 제도다. 가령 이 상품은 1주택 소유자가 50대 초반 조기 퇴직 등으로 경제활동이 끊겨 공적 연금 수령 전까지 소득 공백기를 메울 수 있는 지원하는 것이 취지다.  

가입 요건은 부부 중 1명이 만 55세 이상이면서 부부가 소유한 주택의 합산 가격이 9억원 이하면 된다. 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택을 팔면 가입할 수 있다.

연금 지급 방식은 인출한도 설정 없이 월 지급금을 종신토록 받는 종신방식과 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간만 받는 확정기간 방식, 주택담보대출 상환용으로 받는 대출상환방식이 있다. 확정기간방식은 선택 시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액을 인출한도로 설정해야 한다. 대출상환방식은 주택담보대출 상환을 위해 연금지급한도(대출한도)의 50%에서 최대 90% 범위 안에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식이다.

주택연금 월지급금은 주택가격과 가입연령에 따라 달라진다. 가입자의 생존확률, 주택가격 상승률, 이자율 변동 등 미래의 위험을 합리적으로 예측해 산출된다. 구체적으로 가입자 사망시점의 대출잔액과 주택가격을 예측해 현재 시점에 지급 가능한 주택연금 월지급금을 산출한다.주택소유자와 배우자 중 연령이 낮은 사람을 기준으로 한다.

신규 가입 대상자별로 다르지만 70세, 3억원 주택을 가진 가입자인 경우 월 92만2000원을 받는다. 일찍 받기 시작할수록 연금액이 줄어들 수 있다. 주택연금은 시가 6억원 주택으로 만 60세 가입한 경우 월 125만원을 받을 수 있지만 만 55세에 가입하면 월 92만원을 받아 오히려 줄어들어 신중하게 결정해야 한다.

Q. 가입자가 사망하면?

가입자가 그동안 받은 총 연금액이 주택매각가격보다 낮으면 차액은 법정 상속인에게 돌아가며 동일한 금액을 받는다. 연금 지급액이 더 많을 경우 주택만 넘기면 된다. 만 55세가 소유한 5억원 주택인 경우 최대 1억3500만원(연금 지급 한도 90%)까지 일시부로 받을 수 있다.

Q. 집값이 오르면 연금 수령액은 어떻게?

연금 지급액은 집값이 오르거나 떨어져도 받는 월 지급액은 차이가 없다. 가입 시 산정된 월 지급금에 미래 주택 가치가 이미 반영돼 산출된 금액이므로 가입 시점에 결정된 월지급금으로 변동 없이 대출 종료 시까지 동일하게 받을 수 있다. 물가 상승에 따른 자산 가치의 변화가 미리 반영돼 가입 이후 연금액을 재계산하지 않는다.

다만 주택 가격이 덜 오르면 가입자가 유리하지만 주택 가격이 오르면 가입자는 손해를 보는 점, 물가가 매년 오르는데 물가상승률이 반영되지 않는 것은 문제점으로 지적된다. 기대수명이 늘면서 연금을 오래 받을 수 있다는 기대가 있는 반면 매년 같은 연금액을 받아 불만을 느끼는 가입자도 있다. 연금을 중도해지하면 손해가 크다는 점을 유의해야 한다. 주택연금은 가입 시 보증료를 내는데 주택가격의 1.15%로 중도 해지 시 연금액과 이자를 반환해야 하며 보증료를 돌려받지 못한다. 3년 간 재가입도 할 수 없다.