#.1 강서구 1주택(10억원) 보유자 A씨는 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)를 주고 강남구에 전세(보증금 8억원)로 이사가는 과정에서 부족한 2억원을 전세 대출로 충당하기로 했다.
#.2 노원구 1주택(7억원) 보유자 B씨는 오는 3월 전세 대출을 2억원 받아 목동에 6억원 전셋집으로 이사 갈 계획을 세웠다. 2022년 3월 전세대출 연장이 필요하지만 노원구 주택이 9억원까지 상승했다.
이제 A와 B씨처럼 서울과 수도권에서 시가 9억원이 넘는 주택을 보유하면 오는 20일부터 전세대출을 받기 어려울 전망이다. 보유주택이 올라 9억원이 넘어도 전셋집을 옮기거나 보증금을 인상해도 대출을 어디에서나 받을 수 없게 된다.
금융위원회와 국토교통부 등 정부 부처는 16일 ‘12.16 주택시장 안정화 방안’ 후속 조치로 전세대출 관련 규제를 발표했다. 정부는 시가 9억원을 넘는 고가 주택 보유자에 대한 SGI서울보증 전세대출보증 제한 시기를 오는 20일로 확정했다. 이번 조치는 전세금을 빌려 전셋집에 살면서 자기 돈으로 고가 주택에 투자하는 갭투자를 원천 차단하겠다는 것이다.
정부는 지난해 10.1 대책에서 공적 전세보증(주택금융공사, 주택도시보증공사)에만 적용했던 시가 9억원 초과 고가 주택 보유자에 대한 보증공급 중단 조치를 민간 금융사인 SGI서울보증에도 확대 적용하면서 공적보증기관과 민간 재원에서 대출받을 길이 전면 금지된 것이다.
전세대출 회수 적용 대상은 이달 20일 이후 대출 신청자부터 적용된다. 전세대출 보증을 받은 뒤 9억원이 넘는 고가 주택을 사거나 여러 채의 주택을 보유하면 곧바로 전세대출이 회수된다. 시행일 전 이미 전세대출을 받은 차주는 예외다. 20일 이후 고가 주택을 사거나 다주택자가 되더라고 만기까지 이사나 증액이 없다면 대출을 이용할 수 있으나 만기 연장은 할 수 없다. 다만 금융위는 주거불안을 막기 위해 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하로 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함) 로 전세대출 증액 없이 보증 재이용 시 1회 SGI 보증 이용이 허용된다.
직장이동이나 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시,군을 벗어나 전셋집에 거주할 경우 양쪽 집 모두 실거주 상황일 경우 예외사항이다. 하지만 20일부터 전세대출을 받고 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세대출 회수대상이 된다.
또한 상속은 차주(돈을 빌린 사람)의 의사와 상관없이 취득되는 점을 감안해 전세대출이 회수되지 않지만 증여는 회수 대상이다.
아울러 무주택 전세대출자가 만기 시점에 본인이 거주 목적으로 고가 주택을 구입해도 대출이 회수된다. 전세 기간이 끝나기 전 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있어서다.
아울러 앞으로 차주가 이러한 규제를 위반하면 대출을 바로 상환해야 한다. 원리금을 상환하지 않으면 연체정보를 등록하고 연체이자가 부과되며 3년간 주택 관련 대출 이용이 금지된다.
금융위는 “전세대출보증 제한 규제를 회피, 우회하는 전세대출 행위를 제한할 계획”이라며 “무보증부 전세대출 취급 현황을 금융회사 단위로 모니터링하고 규제 회피 수단으로 이용된다고 판단되면 해당 금융사에 대한 공적보증공급 제한 등 필요한 조치를 시행할 것”이라고 말했다.